減樓市負能量 [香港經濟日報] 2024-12-12

摸頂買樓最痛苦未必是陷入負資產，反而是買了樓花單位入伙時卻面對估價不足，導致出現進退兩難局面。早前金管局出手容許採用建築期付款的樓花買家最高獲8成按揭，市場估計有3,500伙新盤買家受惠。

金管局推出一次性措施，分別是按揭成數由估值最高7成，放寬至最高8成；以及按揭供款佔收入比例由5成增加至6成，並且列明適用條款是2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約，並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而且申請按揭時候估價低於成交價。

摸頂買樓 進退兩難

措施針對建築期付款的自用樓花買家，原因正是這批買家面對的局面最為尷尬。由於是樓花項目選用建築期付款，意味着簽署臨約跟正式交樓上會之間，有機會存在2至3年的時間落差，剛好過去兩年時間私樓樓價急挫逾25%，新盤餘貨推售劈價2成、3成亦有，入伙盤出現估價不足現象不算罕見。

面對單位出現估價不足，採用建築期付款的買家陷入兩難，因為銀行借出貸款額較原本預期為低，如果想繼續完成交易，要自己另外籌錢「抬錢上會」，問題當樓價下跌15%至20%以上，差額動輒達上百萬元，對於一般打工仔用家要籌錢並不容易。

以一個元朗鐵路盤為例，實用面積464平方呎單位，在2022年5月以823萬元售出，但現時最新估值只是700萬至765萬元，下跌最多15%，若果以承造7成按揭為目標，有機會要籌多86萬元才能夠上會。

或者會有人說，既然難以上會不如索性「撻訂」止蝕，但是對於一般用家而言，樓價的1成訂金動輙亦達數十萬以至百萬元，亦屬於一筆不小的數目。更重要的是，針對買家「撻訂」的行為，亦開始出現發展商追討單位撻訂重售後樓價下跌的差額，俗稱追差價，導致買家「撻訂」面臨的損失隨時更大。

因此，有人形容這批高位摸頂買入樓花新盤的買家，是今輪跌市最大受害者之一，想前進卻無法上會，想撤退「撻訂」卻面臨發展商追差價，可謂進退兩難。

根據中原地產研究部的數據指出，估計有3,528個單位受惠於金管局樓花按揭特別安排，其中4成單位開售時間在2022年年中，當時正值樓市高位，若果參考私樓樓價指數，現時樓價較當時已經下跌24%，相信不少單位已經出現估價不足。

建築期付款 仍受買家歡迎

至於今年入市的新盤樓花買家，雖然現時首置按保已經放寬至樓花單位，買家入市大可選擇採用即供，減低上會時面對估價不足的風險，不過從近期新盤成交情況來看，建築期付款似乎仍然相對受歡迎，例如近期熱賣的啟德天璽．天以價單售出的約780伙之中，逾9成採用建築期付款，而上月開售的北角新盤101 King's Road目前售出約109伙，亦有逾7成採用建築期。