減息效應漸發酵 估價調升撑樓市 [香港經濟日報] 2024-11-06

銀行按揭取態向來影響樓市走向，10大屋苑出現初步見底回升迹象，加上減息周期開始後疊加的減息效應逐漸發酵，將有利支撑樓市復甦，擺脫過去兩年反覆向下的下跌周期。

按揭是影響樓市的基本因素之一，由利息高低走勢，去到按揭成數，而銀行按揭是否「估得足價」亦足以影響買家的入市決定。

隨着進入減息周期，資金成本降低，近期銀行對按揭取態亦明顯變得較為積極，除了增加按揭貸款的現金回贈，觀察跟蹤10大屋苑單位估價走勢，亦見到雖然估價並不是全面回升，但亦反映開始有見底迹象。

事實上，近期二手市場回穩，例如10月份10大屋苑成交量接近全綫回升，9個屋苑成交量按月錄26%至1.6倍增幅，而樓價方面亦有7個屋苑呎價按月上揚，升幅由0.1%至1成不等。

租金升樓價跌 利吸資金入市

在二手樓價開始回穩後，預期銀行將會因應最新成交調整單位估價，當估價陸續獲得上調後將會為市場釋出利好訊息，有利推動用家加快入市。

同時，美國聯儲局預計將在議息會議進一步減息，雖然本港銀行會否跟隨減息仍然有不確定性，不過可以確定的是在美國持續減息下，香港按揭息率將會逐步回落，將有望減輕市民的供樓負擔，同時增加用家、投資者的入市信心。

特別是隨着租金回升、樓價下跌，目前中小型單位的租金回報率已經回升至逾3厘水平，只要按揭利息回落，買樓收租再次進入有淨租金收益的時代，相信可以吸引更多資金入市，進一步推動樓市進入良性循環。