減息效應利樓市銀行估價續回升 [香港經濟日報] 2024-12-09

減息效應逐漸呈現，樓市略為回暖，銀行估價同見升幅。當中，沙田第一城2房單位估價升幅高見5.3%，升幅最大。業界指，受減息及多項利好因素帶動，10月至11月上旬樓價平均回升1.2%，帶動估價低位反彈。

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） ，對10大屋苑部分單位的銀行網上估價走勢，繼滙豐上月單方面扭轉8個屋苑估價跌況後，再有4個屋苑同時獲兩家銀行調升估價，包括沙田第一城、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園，及鰂魚涌康怡花園，升0.1%至5.3%不等。

其中沙田第一城1座中層C室，實用面積327平方呎，2房間隔，除同時獲滙豐和中銀調升估價外，其上調幅度均是兩家銀行估價中最大，分別升5.3%及4.9%，獲估值416萬元及446萬元。

值得留意的是，滙豐本月估價轉趨保守，有4個屋苑估價與上月持平，而獲調升估價的5個屋苑，亦只有海怡半島3房戶，及上述的沙田第一城2房戶升幅較為明顯，分別升3.9%及5.3%，顯示二手市場雖有回暖迹象，但銀行估值採保守且樂觀的取態。

太古城麗港城 估值持平

反觀中銀，9大屋苑估價力保不失，除鰂魚涌太古城及麗港城估值持平外，其餘7個屋苑估值均見升勢，按月升1.9%至4.9%。惟獨東涌映灣園6座中層A室，實用面積894平方呎，3房間隔，估價連跌7個月，更見今年最低位。

事實上，該屋苑在過去12個月的銀行估價中均跌多過升，只有滙豐今個月將其估價調升2.5%，獲估值836萬元。中銀估價更是未曾現升勢，現估值871萬元，較今年高位、1月錄得的964萬，跌價93萬元或9.6%。

對此，中原按揭董事總經理王美鳳表示，映灣園過去一年樓價橫行，雖受限於放售單位較多，且部分劈價成交，但呎價仍介乎9,000至11,000元，隨近期有不少交投反映屋苑樓價回升，相信稍後亦能從估價中反映。而同區藍天海岸的回升力度亮麗，有望帶動同區樓價。

業界：樓價料橫行至明年初

至於整體樓市，她指10月至11月上旬一、二手交投回暖，推動整體樓價平均回升1.2%，港島及新界西區更為明顯，平均升3%。其中太古城近月的成交價升3至9%不等，而嘉湖山莊因早前有鋤價成交個案，料未來屋苑樓價回彈力更大。

然而隨特朗普當選，其執政風格及關稅政策走勢，令市場憂慮加劇。加上自10月樓市轉好，業主議價空間收窄，加深市場觀望氣氛，樓市交投膠着情況增加，以致11月交投回落，料稍後樓價仍會窄幅上落，未來網上估價也未必一面倒，升幅亦不太顯著，料樓價橫行至明年初，待減息周期延續，拆息逐步下跌，香港銀行再有減息條件，以及經濟復甦步伐明顯才會轉趨明朗化並穩步向上。