減息後「供平過租」擴大 助加快入市 近月逾3成個案 供款較租低0.4%至3成 [香港經濟日報] 2024-10-22

減息一個月以來，市場錄得約290宗二手成交，當中逾3成出現供平過租（供款較市值租金低），差幅由0.4%至近3成，反映減息以來，供平過租情況愈見明顯，展望用家及投資者入市步伐加快。

今年首8個月，二手樓價一直偏軟，同期租金高企、租賃成交暢旺，惟9月中旬本港銀行跟隨美息調減後，二手交投雖未至於瞬間爆發，但供款與租金的差距已出現。

據本報統計，減息一個月以來，市場錄得的二手成交所見，約176個屋苑錄近290宗成交，當中佔逾3成，約90宗成交，其每月供款（以樓按7成，30年還款期，利率3.875厘計算）較市值月租為低，差幅由0.4%至近3成不等，當中不乏為藍籌屋苑，市場預期息口仍有回落的空間，供平過租的情況更為顯著，有望帶動轉租為買，二手交投回升。

太古城美孚一城 供款低逾1成

當中如鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨、沙田第一城等藍籌屋苑，其供款較市值租金低逾1成或以上，另鰂魚涌南豐新邨、青龍頭豪景花園，以至備受租客追捧的西營盤翰林峰，其月供更較市值租金低逾2成。

以鰂魚涌南豐新邨為例，減息後促成的5座低層D室，實用面積516平方呎，3房，以478萬元成交，呎價9,264元，造價為同類型單位近10年低位，以7成按揭，30年期，利率3.875厘計，上址每月供款約15,735元，以市值租金約20,000元計，每月供款較月租慳4,265元，差幅逾21%。

即使減息前息率4.125厘計，上址每月供款約16,217元，亦較市值月租低3,783元，約18.9%，惟減息前後相比，供與租差幅升13%，小數怕長計，加上息口若持續下調，月供與租金差距愈見明顯，尤其是租盤並未因租金高企而增多下，供平過租的情況顯而易見。

代理料第四季租金 維持強勢

從成交所見，藍籌屋苑供平過租的比例較多，畢竟其樓價於高位回落的幅度亦更大，以太古城而言，平均實用呎價由2021年高位約21,600元，回落至本月最新平均實用呎價約13,600元，3年以來樓價回落近4成，2房單位造價介乎650餘萬至840萬元，但同期2房市值月租約21,000至26,000元，只要息口持續下調，而樓價橫行情況下，不難吸引轉租為買個案上升。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，目前二手樓價受壓、租金續升的大方向未變，減息以來，市場已陸續出現供平過租的情況；而疊加專才持續到港，租務需求仍然強勁，料第四季租金表現仍維持強勢，樓價則相對平穩，故供平過租仍會延續。

在整體樓價已累積近3成跌幅，而剛發表的施政報告全面放寬樓按至7成，進一步加持樓市下，市場氣氛有好轉迹象，相信可吸引更多用家轉租為買。另一邊廂，因應租金回報可觀，供樓息率下調，相信亦可吸引投資者買樓放租，因此未來樓市交投量有望拾級而上。