減息在即哪個市場先出谷底 [香港經濟日報] 2024-09-17

2024年轉眼已過了8個月，香港經濟沒有太大改善，高息環境下營商仍然困難。地產市場相對被動，不論是發展商、投資者或用家，現時亦未見有太大動作，一般都在等待美國9月減息的動態及之後的步伐。

住宅銷售市場方面，最新官方樓價指數截至6月底累計下跌3.1%，其中中小型住宅樓價表現較為遜色。政府於今年2月底時撤走所有樓市「辣招」，市場曾於3、4月時出現小陽春，價量齊升。然而，市場在消化撤辣帶來的利好因素後，5月開始再次出現價量齊跌。現時按月成交量比撤辣前的近3,000宗成交略為提升至4,000多宗的水平，但仍未回升至跌市前近6,000宗的水平。不單止二手成交，發展商最近亦再次放慢推新盤步伐，令一手成交也同時回落。

人才留學生支撑 住宅租務穩

而住宅租務方面則表現平穩，由於部分準買家轉買為租，加上海外人才及留學生抵港，支撑住宅租賃需求，官方住宅租金指數截至6月底累計上升1.6%。

寫字樓租賃市場方面，整體甲級寫字樓租金已較2019年初高位下跌超過3成，而空置率仍不斷上升，港島甲級寫字樓空置率已達13.4%，而九龍則高達14.9%，主要由於市場面對大量新供應樓面，而新需求非常有限，租賃成交多以3,000呎或以下面積為主。大部分企業在過去兩三年多以節省成本為目的，除了縮減寫字樓租賃面積外，同時亦實行「去中心化」（decentralisation），搬遷到租金相對便宜的區域。近期雖有小部分企業「再中心化」（recentralisation），藉已較低的租金進駐核心商業區的甲廈，但所佔吸納量不大，未能令空置率止跌及帶動租金回升。

寫字樓成交方面，今年上半年累計成交共339宗，合共54.7億港元，低於去年同期的484宗及70.9億港元，分別下跌30%及23%。

零售市場方面，今年首6個月，香港共錄得約2,500萬訪港旅客人次，較去年同期增加52%，其中內地旅客佔1,930萬人次。但是同期的零售業銷貨總額卻下跌6.6%，僅錄得191億港元，其中14%為高端零售銷貨額，主要由於內地遊客人均消費明顯下跌。疫情前2019年，過夜內地旅客人均消費達5,990港元，不過夜內地旅客人均消費達2,198港元；現時，過夜內地旅客人均消費達5,422港元，不過夜內地旅客人均消費達1,331港元，較疫情前分別下跌9.5%及39.4%。

商舖成交方面，今年上半年累計成交共461宗，合共108.5億港元，低於去年同期的528宗及105.3億港元，成交宗數下跌13%，但成交金額上升3%。

樓價回升後 產生財富效應

筆者認為，在傳統3大地產市場之中，住宅市場會首先走出谷底，其次是零售商舖，最後是寫字樓市場。當香港息口回落時，3大市場也會同時受惠，但由於住宅租務需求比商舖及寫字樓大，投資者在息口回落時會率先重投住宅市場，令樓價回升及降低租金回報率。

樓價回升後會產生財富效應，增加零售消費，特別是高端零售，帶動零售租金回升，吸引投資者買舖。最後，隨着零售消費重振，更多外來品牌企業重臨香港市場，增加對寫字樓租賃需求，逐步消化龐大的新供應，最後令寫字樓租金回升。

說話簡單，實際還看減息步伐。按照現時市場租金回報率，當實際按息回落至3厘左右時，地產市場便會正式重拾升軌。