減息兼跌價累積效力中 [香港經濟日報] 2025-01-03

步入減息周期，且樓價高位回調，以及租金持續高企，租客轉跑道，轉租為買成新趨勢。

出現轉捩點最關鍵由高息期變為減息期。經歷兩年的加息周期，終於在2024年年中結束並轉入減息周期，去年9月起本港銀行三度跟隨美國減息，合共0.625厘，按揭息率由4.125厘回落至3.5厘，市民供樓負擔減少7%，加上樓價從高位下跌3成，供平過租的趨勢再次出現。

事實上，由2022年3月開始的加息周期，將本港按揭息率由加息前僅1.4至1.5厘，倍增至最高4.125厘，而隨着美國合計減息1厘，香港銀行雖然未有跟足，但合計亦已經減息0.625厘。

租金高企 去年首11月累升3.8%

另一個情況是租金高企，隨着暑假租賃旺季已過，租金現調整，更與樓價背道而馳。差估署資料顯示，去年11月租金指數報193.1點，較10月193.8點，按月回落0.4%，連跌2個月，但首11個月租金仍累積升3.8%。

同時，早前中原城市租金指數資料顯示，去年11月中原城市租金指數CRI報123.22點，繼續處於逾5年高位。首11個月累升5.7%，展望全年升幅逾5%。而成分屋苑中，目前約有44個屋苑租金已超越2018年8月高位，其中，新界西屋苑追落後，藍天海岸、映灣園、麗城花園及爵悅庭的租金，較2018年高位升6.7%至18.2%不等。

租轉買 「幫人供不如自己供」

面對租金高企，租樓族亦從長計議，認為幫人供不如自己供，正如馬灣珀麗灣5期31座高層，實用面積589平方呎，2房，去年1月放盤，叫價700萬元，業主隨市況調低至580萬元放售，終以565萬元沽出，累減135萬元。據悉，新買家為外區租客，已租樓10年以上，租金每年遞升，趁減息周期「轉跑道」入市置業榮升業主。

與此同時，有睇樓半年的租客，斥672萬元購馬鞍山迎海1座低層G室，實用面積512平方呎，2房間隔。該買家本身居於馬鞍山，近半年開始睇樓，見息口持續回落，對後市具有信心，加上業主加租加速搵樓決定。原業主於2022年8月以825萬元購入，持貨2年帳面勁蝕153萬元或貶值19%。

目前節日氣氛濃厚，交投疏落，據利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（去年12月23至29日）共錄59宗買賣個案，較前周（12月16至22日）的74宗減少20%，創自去年6月中以來的28周新低。只作內部傳閱及參考用