減價初見承接 [香港經濟日報] 2022-12-02

11月的二手樓市，有如天氣般變化莫測，時暖時寒。市場雖續有劈價、蝕讓成交，但個別具指標性的屋苑，卻出現明顯變化，例如太古城、淘大花園等交投量上升，買家入市步伐明顯轉快，亦有業主的議價空間有所收窄。縱使主要地產代理的數據對後市仍然看淡居多，但有心撈底的準買家，可密切留意轉角市況的出現。

以太古城為例，11月至今暫錄得24宗成交，當中上半月僅錄得5宗，在業主願意大幅減價，以及買家入市信心轉強下，下半月成交即加快。個別戶型，如實用約530平方呎的2房戶，月初成交價低見808萬元，但近日亦有相若呎數單位造價回升至848萬元。

近期成交加快 個別造價回升

上車屋苑淘大花園11月交投量亦突破悶局，10月只得1宗成交，而且2房造價跌穿500萬元，慘淡市況延續至11月初，上半月亦僅錄5宗成交，當中有4宗造價屬400餘萬元。但月中打後市場終有起色，買家重返二手市場，令交投量重回雙位數至11宗水平，最新有2房戶以520萬元易手，而且買家睇樓後24小時內就簽訂臨約，同10月份的市況「低過500萬元都無人接貨」，截然不同。

另外，該屋苑亦有向東南望佐敦谷泳池及開揚山景戶，以貼近銀行估價水平易手，該買家追捧心頭好，認為同類樓價已從高位回落1成，而且又屬於難得一遇的罕有放盤，故亦無懼加息，睇樓翌日就快速入市。

價跌量升 準買家留意轉角市

不過，同於11月底公布的差估署10月份私人住宅售價指數按月跌約2.4%，今年首10個月累跌10.5%，指數雖屬滯後；而「美聯樓價指數」11月亦按月報跌3.42%，並創4年來最大單月跌幅，該行亦指跌勢未止，跌幅更有擴大趨勢，預期差估署樓價指數將於未來公布數字反映出來。而按周公布美聯樓價指數最新報150.44點，跌1.1%，連跌24星期，今年累跌約12.34%，並重返至2017年7月中水平。

當刻的市場表現是樓價續跌，交投量卻有上升走勢，似乎是轉角市的表徵。但要留意的是，二手業主肯劈價沽貨的主要是移民盤，或投資者減磅貨，套現後資金並不會重投樓市作換樓用：換言之，交投量若在平盤被吸納後就靜止下來，向隅的買家基於目前的經濟狀況而不再追價入市，樓市就未必能進入回升軌道；反之，若成交量趨升，業主的議價幅度收窄，市場於低位現承接，樓市就可能出現回穩契機。