減低開發成本 改善「賣地」成績 [星島日報] 2023-11-27

樓市復甦未及預期，土地價格應聲下調是自然不過的事情。但筆者發現，地價下降不但是受到市場因素影響，亦因個別項目發展難度高且周期長所致。一般市民看不出這些隱藏的成本，過分解讀地價的跌幅，尤其在某些地皮流標的情況下，嚴重打擊市場信心。筆者嘗試在本文談一談近年土地開發的困難，同時亦讓讀者了解發展商為何在計算土地價格時大打折扣。

以往發展商從政府、港鐵或市建局投得土地，因其開發難度不算太高，一般發展周期為3至5年左右，但筆者發現，近年不少推出市場出售的土地，有關發展要求和技術相對較多及困難，發展周期因而動輒超過6年或以上，以下一些例子可借一鑑。

在不少賣地條款中，賣方要求發展商興建住宅單位的同時，須建設一些政府或公營設施，一般較簡單的是公共街道、郵局、幼稚園及社區中心等；而建造設計相對複雜的則有老人院舍、嚴重弱智人士宿舍、男童院及大型交通樞紐，甚至一些地底設備，眼看得見的有地下通道，而眼看不見的有大型污水渠等。

近年土地開發困難

除代為興建外，賣方有時也會加上一些額外的要求，例如：要求發展商在另一塊土地上建設一些臨時設施，待那些設施啟用後，才可於發展土地上拆卸現有的設施，住宅興建方可真正啟動。

此外，賣方亦會要求發展商在建造政府或公營設施的時候，將它們融入住宅發展當中，不容許將它們剝離住宅獨立興建，如：「日間護老院」及「兒童之家」等樓面須放置於住宅同一地點內，這些要求當然大大提升了設計的難度，設計師一方面要考慮兩者用途上的衝突，另一方面又要滿足賣方「用途融合」之要求。

大家不難想像，林林總總的建造要求，不單止增加額外的成本，亦會拖長整個發展周期，表面上發展商代政府或相關機構建造這些公共設施，可使他們節省了建造費用，但另一邊廂卻未有考慮到，為了建造這些設施，發展商往往在計算地價時，除減去相關的建造成本外，亦會扣除因建造而產生的額外支出，包括於現今利息高企的環境下，融資貸款所帶來的龐大利息開支，賣方所損失的地價收入，很大機會遠高於他們省卻的建造費用。

發展周期動輒超過6年

開發土地實際的地理狀況，也會影響發展商投標意欲及出價。香港山多平地少，不少公開出售的發展土地是陡峭的斜坡，發展商須自行移山造地，才可正式開始興建樓宇。正因為這些土地連內地術語「七通一平」也沒有做好，即通道路、通電力、通食水、通排水、通電訊、通燃氣、通熱力（只適用於內地北方地區）及地盤平整，賣方要求發展商提交不同的評估報告，例如：岩土工程勘察、排水、排污、交通、環境、空氣、噪音及量化風險等報告，審批後才可開展建築工程。

當中有些評估報告，從發展商角度來看尤其陌生，例如：有發展項目要求發展商聘用合資格人士，向漁農自然護理署遞交保育某特別品種青蛙的調查報告及遷移方案後才可動工，相信大部分從事地產開發的專業人士，對這些「突兀」的要求實在是摸不着腦袋來。

以上分享只是冰山一角，箇中例子比比皆是，若政府或相關機構可簡化土地出售要求，降低發展商的開發成本、周期及風險，儘管在樓市復甦階段，又或是樓價處於低位時，也能吸引不同的發展商參與競投土地，提高土地競價，從而減少流標的情況發生。