消費趨兩極零售商開店模式變萊坊麥海倫 [香港經濟日報] 2023-07-03

疫後零售及商舖市場勢起變化，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫指，通關後零售銷售數字不差，年尾有望重返疫情前，可帶動舖位租金回升。她又提到，本港漸現「M形經濟」，意味消費漸趨兩極，將影響零售商落戶開店模式。

長達3年的疫情，零旅客衝擊本港零售。直至今年初疫情完結，中港重新通關，旅客相隔3年重臨，即對本港零售起推動作用。據數字顯示，今年首4個月零售銷售按年升21.7%，反映內地旅客重臨。麥海倫稱，要睇零售銷售表現，才知道商舖租金走向，去年因為基數低，令今年增幅明顯。

料明年零售市道 升幅不俗

她把近十多年數字作出比較，指出2018年全年零售金額達4,850億元，而奢侈品涉及約850億。而在疫情期間，2020至2022年奢侈品僅錄300億至400億元，而今年首4個月則已錄200億元成交，若按比例計，今年尾有望達疫情前，亦即2019年水平，「下半年有暑假，以及年尾聖誕銷售是重要季節，可以預視明年零售市道會有不俗升幅。」

疫情令市民網購比例提高，由2021年8.1%升至2022年9.8%，但通關後明顯回調，今年按年跌8.6%，「始終市民仍喜歡外出，對實體店仍有大需求，預計在經濟復常下，今年整體租金睇升5%。」

市況轉好，商舖租金由低位反彈屬正常，她強調，同時間商舖供應亦大增。該行數字顯示，2012至2021年商舖供應，每年平均樓面涉及88萬平方呎，而單計2022至2025年，平均每年有120萬平方呎新商舖，當中涉及多個大型新商場如啟德AIRSIDE、大圍圍方等，「一些大型商場開業，至今尚未100%出租，仍需時消化，會遏抑商舖租金升幅。」

提到消費前景，麥海倫認為，地區人口老化、減少等，均會影響消費模式，而早年日本提出「M形經濟」，香港亦有類似情況，亦即原以中產階級為主流，轉變為富裕與貧窮兩個極端。

消費主流 中產轉為貧富兩極

從收入計，本港約330萬工作人口，月入2.5萬至3萬人口大幅減少，4萬元以上則上升，而基層收入即1萬至2萬元仍主導。她分析，「最貴重的奢侈品多人買，以及最平的餐飲、消費品亦有高需求，反而中價貨品、餐飲，便較難做生意，從而減少開舖擴充。」

為保持競爭力，她指出企業會想辦法如何擴闊市場，並舉例近年她及旗下團隊，協助日本壽司郎在港擴充，開設多間分店，極受港人歡迎，「店舖邊際利潤不大，但勝在數量多，亦可讓食客以較便宜價錢，品嘗高質素壽司，非常成功。」至於奢侈品方面，除了維持原有的貨品，針對高端客群外，亦會透過舉辦不同活動，以接觸更多群眾，「例如日前LV於上海舉辦活動，買3本書可獲LV帆布袋，這樣可令品牌讓更多客人加深認識。」

疫情令人與人之間接觸突減，萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫指，疫後消費者更着重體驗及感受，同時亦增強對文化藝術的興趣。

環球3年疫情，對市民生活習慣造成巨大衝擊，特別各國封關措施下接觸減少。麥海倫指出，社會復常後，各人也更加珍惜見面、感受互動。她指出消費模式亦有所改變，「不只香港，全球在疫後的演唱會、舞台劇等現場表演均極受歡迎、容易爆滿，消費者由以往較喜歡購物、花費轉至旅遊、娛樂等可親身體驗上，因此商場舉辦活動，為帶動人流，也增強這些元素。

旅客不再只是來港購物

後疫情年代，大家在心靈上的滿足亦重要。麥海倫指出，近年涉及文化、藝術等，在港發展甚理想，例如Art Basel（巴塞爾藝術展）甚受歡迎，即使旅客來港，不再只是購物，而是深度遊，「參觀M+博物館人數明顯大增，內地旅客亦提升文化興趣，故相關產業在港有擴充空間。」

她表示，對藝術、文化等產物，涉及消費力亦不少，「例如我去年到倫敦旅行，在Kensington一幢大廈內，日本國家文化推廣租了3層樓面，地下擺放工藝品、1樓是日式餐廳，地庫作藝廊，並定期轉主題。這種結合文化推廣、藝術及餐飲的概念，值得參考。」