消費模式轉變料明年舖租受壓 [香港經濟日報] 2024-12-20

今年整體商舖租務市場表現平穩，對於明年市況，業界指旅客消費模式改變，加上有一定新供應，舖租仍面對少許下行壓力。

核心區舖位租金已累得巨大跌幅，租金漸達可負擔水平，吸引國際時裝品牌於今年重啟擴充，包括西班牙時裝品牌MANGO承租中環泛海大廈地下及1樓舖位，物業面積合共約1.9萬平方呎。租約由今年9月至明年8月，月租約125萬元，明年9月至2026年8月，月租約130萬元，最後1年月租135萬元，按年加幅約4%，租金較高峰期跌6成。該品牌在港設有面積較細分店，如今趁租金平擴充。

對於今年市況表現及明年走勢，業界保持審慎態度。仲量聯行指，港元強勢下，今年北上及出境旅遊更見暢旺，導致本地消費力流失，加上旅客人均消費下降，阻礙了商舖市場的復甦。核心街舖的租金在2024年僅上升1.3%，與去年14.8%的增幅相比明顯放緩，優質商場的租金今年則下跌2.3%。

仲量聯行：空置率降至10.5%

租賃市場也呈現兩極化趨勢，核心購物區一綫街舖的租賃活動持續活躍，而二綫街舖雖有較大的租金議價空間，卻仍難以吸引租戶。核心街舖空置率由去年底11.6%略微下降至本年底的10.5%，而優質商場的空置率則維持於8.9%。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧預計，2025年的租賃需求將保持活躍，零售商將積極物色租金相對較低的優質地段，並爭取更佳的租賃條款。然而，當前零售業面臨瓶頸，加上可預期的綫上銷售增、及現存龐大的新優質商場空間，市場將承受更多下行壓力，預計2025年核心街舖及優質商場的租金將下跌約5%。她指，愈來愈多業主或會採取靈活的租賃策略來吸引和留住優質租戶，例如延長免租期（免租期一般為一至兩個月）、增加裝修成本津貼、以分紅形式計算租金及推出量身定制的優惠措施。由於現時不乏商舖供應，業主必須策略性管理租約並物色合適的租戶以提高出租率。

至於萊坊指，香港的零售市場正顯著的下滑，2024年首10個月的總零售銷售較去年同期估計下跌7.1%。這種疲弱的狀況不僅在奢侈品消費中較明顯，基本民生消費的超級市場銷售也受到影響。預計全年總零售銷售將較去年有機會下跌5%，進一步增加商舖租金和價格調整的壓力。

該行亦指，零售業正面臨人口結構顯著變化的影響，2018年中對比2024年中，20至59歲的人口減少了354,000人，相反60歲以上的人口顯著增加，人口結構變化和網購崛起直接影響超級市場零售額。再者全球經濟的不確定性及本地住宅市場表現欠佳等因素，加速本港降級消費的趨勢。

萊坊：傾向深度遊 奢侈品銷售跌

萊坊高級董事及商舖部主管麥海倫分析，最近政府優化內地居民來港旅遊的簽注安排。雖然這些措施預計將吸引更多內地遊客，但目前遊客更傾向於深度文化遊，奢侈品銷售自然受到影響。

總體而言，她認為香港零售消費未能如預期復甦，令大多數零售商對擴張持謹慎態度。盡管與2024年相比，來年零售租金跌幅可能不會太大，但由於人口結構的變化和內地旅客消費模式的改變，租金將會持續受壓。