消費新格局商舖資金流向兩極化 [香港經濟日報] 2026-08-03

商舖市場出現兩大現象，核心區一綫位連錄成交，而民生區則主要為「麥當勞」舖買賣。從商舖資金流向，可見核心區吸引投資者睇好後市，北上消費等衝擊民生區較大，只有高回報才吸引資金，導致舖市兩極化。

最近舖市錄得「舖王級」交投，香港銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下Q舖及閣樓，以8,750萬元易手。該舖鄰近區內地標崇光百貨，為銅鑼灣傳統一綫地段，人流非常暢旺，故稱得上區內最優質舖位之一。

物業地下面積合共約1,133平方呎，成交呎價逾7.7萬元，買家為內地投資者，回報率逾4厘。

怡和街「舖王」 租金回報逾4厘

除此之外，黎永滔沽出旺角亞皆老街67至71號全幢，同樣屬一綫地段旺舖，涉資3.4億元。買家為本地老牌家族協成行，購入作收租用途。

核心地段一綫舖位，向來業主惜貨，持有多年不願放盤，直至近年，商舖市場受不同因素衝擊，個別業主因資金壓力或對後市不感樂觀，不惜蝕讓。以上述銅鑼灣成交舖位計，原業主為舖市老手，2009年以1.45億購入，17年後沽貨蝕4成。

舖市高峰期，該怡和街舖曾由六福珠寶開始租用，高峰期月租為105萬元。2019年個人護理品牌Lush以68萬元租用，現時月租約31萬元，租金累積下跌約7成，導致舖價同步大挫。

有人睇淡，卻有人睇好後市。數字顯示，今年上半年訪港旅客人次約為2,671萬，按年增加13%。其中內地旅客佔約2,056萬人次，按年升16%。本港零售業總銷貨價今年首五個月合計總值更錄得10.6%的按年升幅。內地客來港消費模式轉變，是不爭的事實，但始終有人流上升，整體消費仍不會差，旅客來港亦多會來傳統購物區，不論買手信或是光顧本地特色小食，核心區消費仍樂觀。投資者憧憬後市，舖位比起十多年前，價格低一截，認為是入市時機，因此核心區仍不乏投資者尋寶。

核心區舖價返10年前 投資者尋寶

相反非核心區，以民生消費為主，卻是市民消費外流最受衝擊，特別港人北上消費已成習慣，吉舖數字增。近月民生區投資焦點，大手成交幾近全落在麥當勞餐廳舖位成交。

麥當勞去年啟動沽舖，已沽售尖沙咀、銅鑼灣等一綫地段外，亦沽出大角咀、西環等民生區分店。今年集團繼續沽貨，最大手為以1.26億，沽出大埔昌運中心地舖：最近亦售出深水埗欽州街永聯大廈地舖，涉資9,300萬元。

對收租客來說，麥當勞舖位最大吸引力，是租客較穩健，而租金回報率多達6厘以上。畢竟下半年減息機會尚未明朗，而民生區商舖，近年走勢疲弱，投資者對民生區欠信心，入市首要條件，是租金回報率高，兼有穩定租約防守力強。

舖市出現兩極，很大程度上與消費格局有關，內地客來港數字增，核心零售區具有上升動力。相反民生區，市民北上消費未見回落，新皇崗口岸啟用在即，過關時間再縮短，對以本地消費為主的民生區帶來潛在衝擊。