民生區商舖租賃機遇 [香港經濟日報] 2026-08-21

港人北上消費，令香港零售市場而出現結構性轉變。從商舖租賃市場的角度來看，需求其實正在重新分配，尤其是扎根社區、服務民生日常需要的商戶，正成為支撑市場的重要力量。

根據世邦魏理仕最新市場數據，今年第二季零售租賃活動持續改善，租賃成交面積按季大增55%，達337,100平方呎，使2026年上半年累計租賃成交量達到2025年全年總量的48%。市場需求較過去數年更趨多元化。除餐飲營運商繼續積極擴充外，生活品味品牌、教育機構及部分內地品牌均持續在港物色合適舖位。市場需求焦點由傳統旅遊零售及奢侈品消費，逐步轉向體驗式及民生導向服務。

其中一個值得關注的趨勢，是新來港人才及家庭客群帶動的社區配套需求。近年不少內地專才及高才通人士選擇落戶啟德、將軍澳、元朗、屯門及大圍等新興住宅區，加上區內新盤陸續入伙，令教育、兒童及家庭服務需求持續增加。國際學校課程、幼稚園、補習社、語言中心、STEM教育、藝術及音樂培訓等機構，均積極於住宅密集區尋找據點，務求更貼近目標客戶群。

與傳統零售品牌相比，教育機構選址時往往有不同考慮。樓底高度、自然採光、交通配套及社區人口結構同樣重要。鄰近學校、大型屋苑或具家長接送便利條件的地舖尤其受歡迎，部分營運者更願意支付較高租金，選擇更具策略優勢的商舖位置，以提升品牌曝光度及方便家長接送子女。由於教育服務屬長期及持續性消費，租約穩定性一般亦較高。

除了教育行業外，托兒服務、兒童發展中心及親子活動機構近年亦持續擴張。隨著雙職家庭增加，以及更多人才家庭來港定居，家長對學前教育、課後託管及多元化課外活動的需求不斷上升。這類服務主要依靠本地居民消費，因而成為不少社區商場的穩定客源。

餐飲租務佔3份1

此外，餐飲業同樣繼續擔當租務市場的重要支柱，在2026年第二季度佔總租賃成交量約三分之一。相比依賴旅客消費的核心區商舖，不少餐飲品牌近年更傾向進駐住宅區及民生商圈，以把握居民日常消費需求。無論是特色咖啡店、家庭餐廳，還是外賣及輕食概念，均反映消費模式正由目的性購物轉向生活化消費，進一步提升社區零售的吸引力。

事實上，零售市場正由過往以旅客為主導的模式，對業主而言，未來成功關鍵不再只是追求最高租金，而是能否建立具互補效應的商戶組合，打造更優質的社區消費生態圈，提升人流及顧客黏性。

北上消費趨勢短期內未必逆轉，但這並不代表香港零售市場缺乏發展空間。相反，能夠緊貼人口結構變化及消費模式轉型，並滿足家庭日常生活需要的民生區商舖，未來仍具備穩健發展潛力，並有望成為零售市場下一階段增長的重要動力。