民生區商場回報穩 續成投資重點 [香港經濟日報] 2022-08-30

疫情下民生區商場受捧，由於中港尚未有通關時間表，民生區商場出租率高，回報率較穩定，加息影響較低，料續成投資重點。

土瓜灣錄得大手商舖買賣，涉及土瓜灣馬頭圍道209號海悅豪庭基座商場「海悅廣場」，物業位於馬頭圍道及譚公道交界，屬土瓜灣區核心地段之一。

成交涉及兩層地庫、地下、1至2樓，由於位處民生區，租戶多屬民生相關。地下街舖由快餐店、眼鏡店等租用，而樓上商戶包括教育中心、遊戲中心及美容店等，出租率頗理想。物業合共46個商舖，總樓面約39,147平方呎，連同42個車位，項目以約4.25億元易手，呎價約1.08萬元。該商場由大廈發展商中國海外持有，一直持有收租。

核心區舖位空置率 續偏高

新買家為俊業集團黃氏家族，該家族早年先後發展元朗錦綉花園、大埔康樂園兩大洋房屋苑。集團早前指，正轉型發展民生商廈、商場，包括先後購入長沙灣金星商業大廈、旺角周勝記商業大廈進行翻新，而集團早前以3億元沽出康樂園面積逾萬呎的「主席屋」，套現後即投資民生商場。

核心區舖位空置率持續偏高，據中原（工商舖）統計資料，7月份5大核心消費區商舖空置率，以銅鑼灣區舖位空置率較低，7月份該區空置率約5.66%，雖然單月輕微上升0.15個百分點，而對比2021年同期則減低4.40個百分點。另中環區最新舖位空置率為13.34%，按月遞減0.25個百分點，而灣仔區7月份空置率則錄得約13.49%，為五大核心區空置率最高，比6月份略微減少0.13個百分點，按年下降1.43個百分點。

民生區商舖出租率高，今年不乏大手買賣，如6月份資深投資者林子峰以13.6億元，沽出大埔運頭塘商場，持貨6年大幅獲利5.5億元。該商場總樓面約8萬平方呎，附近為運頭塘邨等，商場主要租戶均為民生相關，包括快餐店、超市、便利店等。據了解，項目出租率接近100%，每月租金收入約400萬元。商場連同414個車位，呎價約1.7萬元。以成交價計，為今年最大宗商舖買賣成交。新買家為華創，購入項目作長綫收租。

分析指，由於核心區空置率仍處偏高水平，中港尚未通關，旅客重返無期，核心區舖位空置率暫難改善。民生區情況則大為不同，因涉及本地消費，商舖出租率高，租金收入亦較穩定，故吸引投資者留意。後市上，民生區商場回報率較高，即使日後加息，抗跌力仍理想，故相信民生區商場，仍是投資者重點之選。