樓換樓活動能否持續？ [香港經濟日報] 2026-06-30

上半年二手樓價升勢如虹，促使1,000萬元或以上的大額成交順勢增多，印證換樓潮正式啟動外，亦考驗市場對樓價的承接能力。

據美聯研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年逾1,000萬元二手住宅註冊宗數及比率均升至近年高位，而截至6月17日止，上半年逾千萬元成交錄4,153宗，不僅較去年下半年約3,027宗高出37%，同時亦創4年半以來新高，而逾千萬元成交最多屋苑，首位為將軍澳日出康城，年內成交達115宗，而鰂魚涌太古城以107宗千萬元成交，屈居第二位，但已經跑贏其他新晉屋苑。

全撤辣寬樓按 逾千萬元成交飈

二手屋苑千萬元成交佔比攀升，全面撤辣與放寬樓按為一大成因，尤其是放寬樓按下，住宅物業按揭成數最高為7成，令逾千萬元的住宅成本下降，成為換樓客入市的最大動機；而撤辣後增持單位作出租或自用亦不受辣稅規限，造就有能力的買家去選擇面積較大、質素較佳的單位入市，同時令部分業主多買單位作長綫投資，以賺取穩定的租金回報，以求在銀行定存息口低水下，為閒置資金謀出路。

惟逾千萬元成交的佔比能否再下一城，仍存在變數。畢竟二手樓價由去年第四季起，持續上揚，入場門檻已大為提高，雖然現時整體樓價與歷史高位相比，仍有顯著差距，但同時間放盤業主亦見盤源供應緊張、大市氣氛造好，陸續收窄議價空間，已促使近期二手交投有放緩迹象。

以太古城為例，屋苑年內千萬元成交比例明顯擴大，今年首季平均佔比約5成，至近兩個月佔比達8成，而 6月首三星期，市場雖然只錄8宗成交，但不足千萬元成交僅佔1宗，逾千萬元以上佔比逼近9成。

而目前太古城平均呎價約1.85萬元，已回到2022年8月以後的高位，距2019年單月高位逾2.25萬元，仍有近2成差距。正因為樓價與高峰期差幅顯著，加上龍頭屋苑流通量高的優勢，令太古城依然受追捧。

如新近獲外區用家承接的太古城啟天閣低層套3房戶，實用面積759平方呎，外區客因見市況向好，決定入市，以呎價20,290元承接，成交價為1,540萬元，呎價與造價均為月內次高水平。但年內樓價升勢過急，令準買家陷入消化期，促使月內成交大幅減少。

新盤開價料佔優 續與二手搶客

逾千萬元二手住宅成交佔比年內大幅攀升，反映出購買力爆發，但委實僅佔市場總成交比例不足2成，再者，市場預計下半年一手新盤仍傾向以價換貨，換言之，新盤開價仍佔優勢，繼續與二手市場搶客，而二手市場在大額成交推動下，嚇窒部分潛在買家，而轉投優惠較多、相對價格貼市的新盤身上；另外，下半年樓市仍面對加息的壓力，亦為後市發展存在異數，業界預視二手樓市將進入價、量持平走向，大額成交有機會出現價平穩、量收縮的情況。