樓市陷困局望施政轉乾坤 [香港經濟日報] 2023-10-24

本港今年經濟復甦步伐未如理想，樓市亦如此。去年樓價下跌約15%後，今年初樓價回升，但之後掉頭向下；今年初的升幅不僅已完全蒸發，甚至出現倒跌，反映本港樓市失去上升動力，缺乏方向。目前準買家及發展商均按兵不動，樓市成交異常淡靜。

特首周三發表新一份《施政報告》，最受業界關注的莫過於樓市「撤辣」或「減辣」與否，相信施政若無新招，樓市勢陷入困局。

回顧樓市交投變化，「辣招」推出後的十年間（2013年至2022年），平均每年一二手住宅註冊量僅錄約60,500多宗，對比「辣招」推出前十年（2003至2012年），平均每年逾100,000宗，大跌約4成，反映「辣招」扭曲市場需求，窒礙樓市交投。目前新盤及二手交投低迷，而樓價更加向上乏力；若然樓價加速下滑，負資產個案大增，市場將有機會出現信心危機，因此筆者認為，「撤辣」實在是刻不容緩。

「辣招」扭曲市場窒礙樓市交投

事實上，息口持續影響樓市氣氛，近月新盤及二手交投明顯放緩。新盤方面，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年首9個月一手成交量僅錄8,300多宗，與去年同期相若，較21年同期的12,300多宗更下跌逾3成，反映息口高企窒礙準買家入市意慾，今年一手市況未見復甦；當中9月一手成交量更只有274宗，較8月的1,193宗大幅減少約77%，為今年單月一手成交最低紀錄。

二手方面，今年首9個月二手住宅註冊量僅錄得29,995宗，當中9月二手住宅註冊量只有2,088宗，創近5年新低，相信10月亦難有突破。

的確，2023年本港經濟復甦緩慢，拖累樓市表現。樓市不濟的最主要原因，離不開息口走勢與未明朗的經濟前景。雖然美國聯儲局9月暫停加息，但美國息口走勢尚未明朗，影響本地息率動向，為本港樓市添隱憂，不利樓市交投。

上月按揭證券有限公司修訂按保，將樓花住宅與已落成住宅物業看齊，不過由於金管局未有同時放寬壓力測試，而且措施未能惠及二手市場，對提振樓市作用有限。筆者期望新政策塵埃落定後，本港經濟前景轉趨明朗，發展商將再次積極推盤，扭轉第四季樓市頹勢。