樓市跌勢正在蔓延 [香港經濟日報] 2022-09-21

加息對樓市衝擊，早前率先在上車屋苑浮現，沙田第一城、牛頭得寶花園等率先跌穿心理關口，細價樓跌價影響換樓鏈，削弱大單位及豪宅需求，減價潮向樓市全面蔓延。

今次樓價跌浪由上車屋苑開始，以中原城市領先指數（CCL）今年初至今累積跌7.2%，但當中細單位跌勢較為明顯，中小型單位指數跌7.5%，特別是沙田第一城、牛頭得寶花園等上車屋苑率先跌穿400萬元的心理關口。

息口升 買細價樓收租意慾降

細價樓先跌主因上車客財政實力相對較弱，率先受到按揭利息上升，而當息口上升，投資者買細價樓收租的意慾亦降低，令到細價樓跌價潮率先出現。

不過，近期情況正向中大型單位及豪宅市場所蔓延，各區屋苑不少3房單位樓價明顯下調。情況一方面反映了當細價樓樓價下跌，將影響整條換樓鏈運作，換樓客未能沽出手上的細價樓，或者需要蝕讓沽貨，自然影響到換樓入市的能力，「負財富效應」正向中上價住宅市場伸延。

其次，雖然中大型單位及豪宅買家對於加息的承受能力一般較高，但當細價樓率先出現減價潮，整體樓價氣氛轉差，潛在買家亦會較為觀望，期望樓價進一步回調之後撈底入市。

最後，過往內地客屬大單位及豪宅市場重要購買力，但受疫情下「封關」影響，內地客大減，買家印花稅（BSD）成交宗數長期維持在100宗以下，較疫情前下跌近半。在中港未恢復通關影響下，豪宅市場難獨善其身。