樓市續冷靜候減息佳音 [香港經濟日報] 2024-08-19

近日市場正憧憬9月美國聯儲局將會減息，而且適逢遇上4年一度的奧運盛事，因此無論一手和二手樓市，亦傾向「以不變應萬變」，樓市交投不似預期。綜合傳媒報道及一手成交資料顯示，8月上半月新盤僅錄得約200多宗的一手成交，遠較7月份同期約400多宗急跌近半。

按照目前市況而言，新盤市場似乎正在「歎慢版」，8月至今暫時只有1個全新盤開價應市，其餘均屬一手貨尾盤，未知這全新盤會否是本月一手市場的「單天保至尊」。

二手方面，在9月份可望減息的前夕，有意入市的二手買家自然是相當審慎，加上近期環球股市不穩，整體投資氣氛薄弱，買家入市意欲不高，而且若非低價筍盤難有吸引力，難免窒礙交投表現。

美聯樓價指數 本年累跌4.5%

反映業主持貨信心的「美聯信心指數」最新報52.3點，連續2周橫行發展；至於樓價方面，「美聯樓價指數」最新報131.41點，按周跌近0.3%，連跌8周；本年迄今樓價跌近4.5%，續創近8年低位。

若站在有意放售物業的二手業主角度而言，近期可謂處於「捱打」狀態，一手盤往往以低價推售爭客，而且現時樓市正面臨「冷鋒」，買家入市心態難免虛怯，故近期急於出貨的二手業主，只可透過進一步擴闊議價空間，以增加放盤競爭力，形成一個「一、二手價」互相鬥減價、繼而拖累樓價下跌的惡性循環。

樓價跌勢未止，但可幸的是，近日樓市睇樓活動正轉趨活躍，反映現時不乏買家趁減息前偷步入市。據美聯物業分行統計，本周末（8月17日至18日）15個指標屋苑預約睇樓量錄約462組，較上周末約455組輕微上升約1.5%，已連升第5個周末。在睇樓量增加之下，預期樓市交投可望穩步向上。

其實現時樓市的實際情況並非如想像中差。現階段樓市未見買家大舉入市，個人認為主因是始終樓市息口走勢未完全明朗。正如長實主席李澤鉅在日前業績記者會上表示，「香港在過去數十年經歷多個經濟周期，過去歷史告訴我們，賭香港長期差的都是錯誤的，每次賺錢最多的人都是在大多數人看淡的時候入市。」這想法即是股神巴菲特「別人恐懼時我貪婪」的投資心法，而這看法亦與我們不少業界中人不謀而合。

總而言之，樓市目前正處於「儲力」階段，正積累新一輪上升動力，隨着各地專才繼續湧港，只要市場正式步入減息周期，配合近日香港人口持續回升、經濟持續復甦等利好因素，屆時勢將引發累積的購買力爆發，令樓市重回健康升軌。

導致樓市疲弱的原因很多，例如外圍經濟因素影響、中國及香港的經濟數據影響，以及利率升跌等，但是市場近期發現，導致近期樓市疲弱的其中一個原因是銀行收緊按揭審批。

樓市交投量大減，加上銀行收緊按揭，導致不少已經下訂的上車人士大失預算，部分人甚至被逼撻訂。有見及此，地產代理業界日前主動約見經民聯立法會議員。

以筆者經營的地產代理公司為例，近期的確遇到銀行收緊按揭的例子，現嘗試為大家列舉三個例子。第一個是買家落訂後向銀行申請房貸按揭，銀行承諾買家可以享有按揭現金回贈，但在臨近成交前卻告知買家不獲批核，除非買家放棄不要現金回贈，買家無可奈何下唯有放棄。

第二個是買家購買了一個村屋物業，並向銀行申請按揭，但是過了一段時間後，銀行竟告訴買家如今正收緊村屋及高樓齡物業按揭，並叫買家自行尋找其他銀行幫忙。由於臨近成交，筆者只好幫助買家再找一些審批較寬鬆的小銀行，結果按揭利率比原先多了1.5 %，也只有這樣才能勉強不用被迫撻訂。

選擇「FULL PAY」免殺訂

第三個個案來自一位內地買家：他較早時已向政府申請境外專才入境計劃，由於希望子女早點入讀香港學校，所以選擇先購買心儀學校附近的一個住宅單位。在成功購買後，他向銀行提供國內入息證明文件，但在物業成交前14天，銀行卻告訴他現在正收緊境外入息的按揭申請，因而拒絕這位買家的申請。

銀行收緊按揭申請令買家大失預算，這是非常諷刺，一方面政府大力推動境外專才入境計劃，但另一方面銀行卻收緊他們的按揭申請，幸好這位買家擁有足夠實力，最終選擇「FULL PAY」一次性付款，否則就會被業主「殺訂」。

更甚的是，如今本地市場不斷傳出有不少「沒有斷供的投資者」由於物業估值下跌而被銀行「CALL LOAN」補差價，讓部分投資者被逼以低價出售物業，形成樓市惡性循環，加速本地樓價下跌。

在商言商，筆者認為銀行做好風險管理屬正常，但切勿矯枉過正。試問一位擁有良好入息證明的市民，但卻未能獲得銀行的房貸，這樣樓市如何健康發展呢？故此，筆者認為銀行向不同類型的物業提供按揭貸款服務，絕對是銀行應有的社會責任。