樓市疲弱 買賣雙方該如何部署 [香港經濟日報] 2022-11-28

近期本地樓市疲弱，樓價指數由歷史高位的191點下跌至162點水平，高位回落達15%，整體樓價返回2017年水平。市場普遍預期樓價仍會下跌，業主跟準買家該如何部署？

一般情況下業主賣樓原因主要有三：套現、換樓及移民。如果套現視乎業主對後市看法，假若並非太悲觀並有持貨能力，可以考慮於市場放租，畢竟本地租金並沒有太大跌幅。

如果業主賣樓是想樓換樓，以目前市況應該盡量不要「先買後賣」，而採取「先賣後買」策略，因為目前整體市況都是「買樓容易賣樓難」。如果業主賣樓原因是移民，便需要接受現實。業主賣樓時若碰上買家還價但跟心中底價有一點距離的話，筆者建議不要太過執著堅持底價，因為假若失去目前買家，短期內下一個買家可能還價會更低。

目前買家出價，心理往往是希望以創新低價購入，而這類業主必須要在移民前將香港物業全部售清。以英國為例，其資產增值稅為28%，遺產稅更高達40%。筆者建議移民賣樓的業主可考慮給予多一點佣金，地產代理必定會轉向自己手上有潛力的買家推介，可能令成交價不至太低。雖然業主未必能夠按照自己心中價格出售，但由於如今美元強勢，港元亦跟美元掛勾，因此出售物業後的港元其實等於美元一樣強勢，而普遍外幣對美元下跌了20%水平，因此業主其實並不會出現太大損失。

按銀行股價再減10%

在買家方面，目前甚少投資者入市，大多都是以首次置業的身份入市，並沒有持有任何住宅物業，他們大部分都是租客，每月都要向業主繳交租金，而租金形同「撥出去的水」，相比供樓每月供款金額大概有一半都屬於本金截然不同。再者雖然加息，但如果以目前的按揭利率不足3%的水平來說，相信香港仍是目前全世界利率最低。

由於市場普遍預期香港樓市仍會下跌，這反而成為讓買家壓價的最佳時機。筆者建議，假如這一批買家預期香港樓價仍會有10%跌幅，當碰上心儀單位時，不妨按照銀行估價再減10%，假若碰上業主移民急讓而接受還價，或許會變成三贏局面。