樓市正轉火車頭 豪宅成領頭羊 [香港經濟日報] 2023-05-12

每逢樓市淡靜向下微調的時候，都會有人出來說樓價將會大跌，這情況已見怪不怪了。近年香港不少人都是經營悲情，本來樓價起跌是件平常事，但是港人這幾年都沉溺在負面情緒之中。

香港樓價在近年的社會運動、多年疫情及中美貿易戰甚至全方位角力之下，在不斷風浪中也只比最高點下跌了約16%，但租金仍然可以享受到2.7厘至2.8厘或以上的回報，樓價是在復常之後不同板塊都曾經回升5%至10%或以上，如果買樓自住或者收租人士賺取收租回報率之後，地產投資其實可以說是沒有甚麼損失的，樓市在面對風險之下成績算是驕人，遠勝絕大多數的投資項目，包括政府為市民安排作養老的強積金。

筆者同意一些看淡言論中有不少是有理據及要小心留意的，包括對中國經濟的擔憂。但我們可以參考一些數字，例如中國和美國的今年頭4個月的貿易額，以人民幣計是按年減少4.2%，但另一方面和東盟的貿易額是按年增加13.9%。整體經濟數字向好之下，東盟貿易額的增長也是大於和美國的貿易減少，見到兩個不同板塊的轉換，我們可以想像到經營美國貿易市場可能會愈來愈差，而投資增長板塊的則會一片光明。

樓市辣招修正 引出新結構

而樓市亦有板塊轉換的情況，我們見到2019年之前，換樓購買力被樓市辣招的按揭規定所封印，有關的購買力會集中在細單位（當時只有400萬元或以下的物業可借九成），有很多人想換樓自住也換不到，於是會買多一個物業給予下一代，令購買力聚焦在細單位上，導致細單位跑贏大市。但是經過了「林鄭plan」和「茂波plan」放寬按揭成數之後，換樓購買力得到釋放，多了業主換樓，亦令到細單位的供應增加，細單位調轉就會有機會跑輸大市了。

而另一方面，復常之後香港金融中心的位置得到確認了，不單只可以維持到而且是可持續發展的，我們見到資金和人才都是再次流入香港，亦見到較大型單位有前進的趨勢，包括今年首4個月逾3,000萬的住宅成交，已經有超過270宗較去年同期增加1.9倍，樓市顯然不一面倒向差，很大機會是改變火車頭，由細單位主導改變成為豪宅或較大型單位為市場牽頭，筆者認為這種換火車頭的情況會在今年內日益明顯，但是買了細單位的人亦不需要過分擔心，因為跑輸大市只是樓市辣招修正後引起的新的結構，在未來日子裏面，樓市向好是最終令不同板塊都會有好的改變，但筆者想強調在第三及四季購買力未來到之前，我們是應該要面對一些板塊有樓價升幅後回頭調整的壓力。