樓市新常態 才是真考驗 [香港經濟日報] 2022-07-29

「樓價下跌的四個階段」一文發表了之後，到了現在仍然是不斷發酵下去，文章仍繼續被轉載，一些訪問也繼續探討下去，有網友提出「樓價下跌的四個階段」一文其實可以作為閱讀理解的測試，不同人看完之後都會有不同的理解，我聽到之後苦笑，這其實亦是一個心理測試的文章，用不同心態或追求不同目的的人看了文章之後，都會傾向於自己的意願及期望去將文中的部分內容主題化。

其實我的文章只是「有碗話碗！有碟話碟！」，說真話而已，只不過樓價升的時候多，我都往往在事前提出，而看淡的人往往都會對我作網上評論及追擊，所以很多人都以大好友來幫我定位，其實樓價跌之前我一樣是有反映及提出。

我認為如果悲情持續到年底仍然困擾着香港樓市的話，悲情可以有機會令到個別板塊樓價再下跌10%左右，如果悲情可以在第四季開始前結束的話，調整的板塊可以由最低處回升5%至10%。複雜的環球經濟變遷的而且確令樓市被太多外來因素所影響，樓市開始由「實的的」的過去10多年回復到「買有風險！不買也有風險！」的原點，根據不同板塊懸殊的購買力及需求，再配合不同人的個別處境去判斷買樓的策略。

經濟未回復 樓市結構未變

財爺最近的分享，似乎令人都會覺得下半年的經濟是「凶多吉少」。的確，經濟未回復起動，疫情亦未減，而美國針對香港的動作亦只會日益持續，下半年的確是比較悲觀，但我必需要提醒香港的樓市結構仍是未變，只要悲情一過去，樓市最終都會享受到樓市結構穩固的成果。

大家不要忘記國際大勢是東升西降，在這過程中，很多傳媒都會忽略一些結構性的數據，甚至將一些微小和短期的數據去作悲觀的推演。事實上，中國會否取代美國成為世界的領導者，其實我們可以從供應鏈、生產鏈和物流鏈去看到一個國家成長的能耐，我認為香港人不要花時間去留戀西方的投資法則，我們應該向前看，因為向前進步亦會帶來新常態的投資衝擊，例如東升西降可能令環球經濟會走向低泡沫年代，因為西方泡沫爆破，而中國亦比較喜歡去泡沫，不少板塊的財富會被被短暫蒸發。

另外，如果在過去香港的建屋低效率之下，我們是不怕樓市增加供應，因為樓市供應愈多成本會愈增大，但如果在效率上有突破就會令到金錢和時間成本大減而產量大增，那整盤數就有不同的盤算，而投資法則亦會出現新常態了。