樓市撤辣助復甦疊加效應振經濟學者 [香港經濟日報] 2024-03-06

政府就樓市全面撤辣，利好消息令小業主、買家、發展商、地產代理、銀行5方面全綫受惠；投資者、內地客等入市成本降低，釋放市場需求，有望令樓價止跌，小業主亦避免陷入負資產。學者預計，樓市復甦可帶動財富效應，以及相關產業鏈，對於整體經濟有正面影響。

全面撤辣後，投資者、內地客及換樓客這3類買家，屬於最直接受惠於撤辣的組別，特別是投資者所付交印花稅由7.5%，大幅降至1.5%至4.25%，以一個1,000萬元單位為例，印花稅支出由75萬元，減至37萬元，減幅50%。

而更重要的是，取消額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）後，毋須被綁兩年，令過往「短炒」個案重現，釋放出市場投資需求。而撤辣後首個開售新盤恒地 （00012） 長沙灣Belgravia Place有多達4至5組大手客，而餘貨新盤如鰂魚涌THE HOLBORN亦出現一客購9伙，可見投資者重現市場。

近9萬伙二手盤 可即時放售

在撤辣後，內地客入市成本更大減，由劃一15%印花稅降至最低1.5%，其中逾14萬宗獲批的各類專才，毋須採用「先免後徵」措施，即可直接入市；而換樓客方面，在撤辣後以「先買後賣」方式換樓毋須再預支新住宅印花稅（New Residential Stamp Duty，NRSD)，除了換樓部署更有彈性外，亦受惠於放寬按揭成數後，可購買更大銀碼單位，有望推動換樓鏈。

至於全港逾160萬個小業主亦是撤辣受惠者，其中近9萬伙在過去兩年入市的二手業主直接受惠於撤辣SSD可以即時放盤賣樓，而其他小業主則間接受惠於上述投資者、內地客及換樓客3類購買力釋放，除了放盤更加容易獲承接外，隨着樓市恢復平穩，亦可避免樓價持續下跌令更多小業主陷入負資產風險。

過去兩年受到加息周期打擊，發展商推盤大受影響，過去兩年平均每年一手成交量只得1萬伙，新盤滯銷令到發展商資金難以回籠，但隨着撤辣後刺激市場需求及氣氛。撤辣後首周（2月28日至3月5日）一手市場成交量至約780宗，其中3月首5日已經錄得近700宗成交，相較2月份全月440宗更多。

事實上，由於發展商能夠為買家提供的付款辦法、按揭優惠更具彈性，在撤辣後新盤較二手更具吸引力，特別是可以隨時「摸售」的現樓及舊樓新盤。

代理佣金料增 銀行按揭看升

除了以上參與樓市買賣的小業主、發展商及買家外，隨着撤辣後樓市交投轉旺，其他參與交易的持份者，例如促成買賣的地產代理、承造按揭的銀行，亦會受惠於交投上升。

以地產代理為例，市場有分析估計撤辣後住宅成交量有機會上升3成至5成，若果以去年住宅買賣註冊量4.1萬宗計算，即相當於額外增加1.23萬至2.05萬宗成交，參考去年平均每宗住宅成交金額約900萬元、以代理收取2%佣金計算，相當於22億至36.9億元佣金收入。至於銀行方面，放寬按揭後銀行所能承接按揭宗數及貸款額均有望上升，以去年新取用貸款額2,384億元計算，增長3至5成，相當於多715億至1,192億元。

浸大會計、經濟及金融學系副教授麥萃才認為，撤辣後增加樓市購買力，有望帶動樓市復甦。而樓市復甦將對本港經濟幫助，一方面是財富效應，樓價止跌回升，小業主心理上消費意慾增加；第二是交投上升，帶動裝修、家電、傢俬等各行各業的需求。在樓市復甦後，連帶銀行及其他產業鏈帶動，整個疊加效應均會有利整體經濟。