樓市悲觀我入市 [香港經濟日報] 2022-03-14

最近疫情嚴峻，百業難捱，整體樓市交投亦持續停滯。為了解市民最新置業取向，美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查。

結果顯示，多達74.5%受訪者認為，未來6個月樓價將下跌，遠較2021年10月同類調查錄得的40%大幅高出34.5個百分點，並創出逾２年新高，數字僅次於2020年初，新冠疫情剛爆發時錄得的82.8%。

個人認為，受訪者對後市的看法，反映市場在疫情下悲觀情緒，預料短期樓價整固走勢將持續，繼續維持首季樓價跌約3%左右的預測。

值得留意的是，當被問及「哪個外在因素最影響置業決定」時，有29%受訪者表示最為憂慮「疫情發展」，在一眾選擇中佔比最高；至於選擇「經濟前景」的受訪人士亦有22%，排名第２；再之後最影響置業的因素分別為「未來房屋供應」，佔約13%。調查結果，再次反映疫情對市場情緒造成嚴重的影響。

市場氣氛悲觀，其實正是有實力者入市的時機。借用股神畢菲特名言：「別人恐懼我貪妄」，筆者則認為：「樓市悲觀我入市」。事實上，悲觀情緒下，個別業主睇淡後市，願意擴大議幅，故「尋寶者」只要肯「落嘴頭」，俾更多耐性搵樓睇盤講價，不難找到減價筍盤。

放寬按保樓價 樓市現曙光

雖則近期樓市湧現不利因素，但其實亦存在不少「曙光」。首先，俄烏戰雲密布，拖累環球股市表現疲軟，美國經濟亦呈轉弱之勢，所以美國聯儲局今年事先張揚的加息行動，無論加息幅度或者是速度，均存在調整空間，相信將對環球樓股市場的衝擊減輕。

此外，樓市剛需猶在，尤其早前財爺推出的「茂波plan」放寬1,000萬至1,200萬元物業的按揭保險，對樓市有相當正面影響，只是樓市現階段受累疫情，令大批購買力受遏抑。但在中央出手支援本港抗疫下，近期本港疫情確診新增個案，似有高位回落的迹象，期望疫情將慢慢受控，可令政府逐步放寬限聚措施，令百業解困。

現時內地房地產政策亦較香港嚴謹，再以北京、上海及深圳為例，在限購令影響下，單身／離異人士限購1套物業；已婚人士則限購2套物業；反觀香港在政策層面上限制較少，在買樓時除了繳付買家印花稅（BSD）以外已無其他特別限制，令內地買家來港入市意慾增加。

現時樓市究竟是充滿入市機會，還是危機四伏，這視乎個人觀點。但筆者依然對疫後樓市感到樂觀，所以買家趁平「執筍盤」是理想選擇。