樓市待逆轉隱性需求變購買意慾 [香港經濟日報] 2024-08-20

近月樓市整固氣氛依然濃厚，即使下月美國減息幾成定局，但減息在望下樓市仍然未見起色，原先預期本月新盤市場可延續上月旺場。奈何大部分發展商仍然按兵不動，觀望心態濃厚，本月上半個月新盤銷售仍不足240伙，相信本月新盤銷售勢必再度回落。

二手市場同樣不景氣，蝕讓成交持續增加，整體二手交投仍維持「低溫狀態」，每月維持三千多宗二手成交，市場仍在觀望下月美國減息幅度、本港銀行會否跟隨，同時亦期待十月施政報告會否再有救市措施。

樓市維持審慎，主要是因為上半年樓市交投急速回升，市場大部分剛性需求已被吸納，無可否認，不少急於入市的買家，相信大多已趁低位入市，目前市場餘下或許是一些「可買可不買」的準買家，簡而言之，這批買家可稱為隱性需求，他們有入市的需求，但缺乏即時入市的意慾，高息環境以至後市的走向是這批隱性需求的入市阻力，近月本地銀行對按揭市場的審慎態度，確實成為不少買家的入市難阻。

觀望施政報告 會否推救市措施

與此同時，所謂隱性需求亦包括部分持有大量現金，現時主要作定期存款的「收息一族」，因應過去一段時間定期存款息口長期處於四厘以上的水平，令不少「收息一族」將資金停泊於定期存款，加上過去一段時間收租回報吸引力相當有限，但有關情況將隨着美國減息而逆轉，近月本地銀行同業拆息已有所回落，未來定期存款息率勢必回落，加上整體租金持續上升，收租回報將重新變得吸引，隱性需求的購買意慾重新出現。

總括而言，短期樓市仍然觀望，準買家仍然觀望下月美國減息幅度、以至10月份施政報告會否推出一些救市措施，但市場仍存在一定的需求，或許需求因高息環境而成為隱性，但現階段有一定資金靜待入市時機，最新本地人口較去年底有輕微回升，近兩年來首度出現人口淨移入，將隱性需求轉化成入市意慾，加上現時一、二手市場均有一定的低價筍盤，當需求化成入市意慾，整體樓市成交便會增加。