樓市底子穩 買賣莫太慌 [香港經濟日報] 2022-12-08

樓價由去年8月高位下跌至今，累積跌幅約17%（根據筆者集團公布的樓價指數），當然有些區域的跌幅較多，而有些區域的跌幅則仍未超過10%。

以往跌市時，市場仍有一定成交量，但今次除了部分急需入市者外，投資者及換樓客大都按兵不動，這批客源相信有部分是經歷過97年亞洲金融風暴，那段期間樓價累跌達七成，相信這批買家也期望今次樓價可以重蹈當年大跌的情況，故紛紛耐心等候。

市場上無論是從事地產代理的或一些樓市評論專家，對今次樓價下跌都有一定的個人見解，其中一個聲音是要求政府撤銷辣招，但筆者認為以目前樓價的跌幅，此時撤辣的機會微乎其微。

今次樓價跌幅雖已逐漸貼近兩成，有人擔心會重蹈2003年樓價急瀉後，積累大量的負資產及破產情況，此等恐慌情緒令人難以在此時積極入市。既然如此，為何政府仍不考慮撤銷辣招？

高位入市累跌15% 破產數量少

答案很簡單，雖然目前樓價已重返五年前水平，但大家不要忘記，樓價由2017年底至2020年底，如非在最高位入市，對比今天的跌幅仍然未超過一成，在這幾年入市的買家，就算以按揭保險計劃借足九成，仍未達負資產階段。

大部分樓價跌幅在2022年出現，目前只有2021年中高位入市的買家累積的跌幅達15%左右，但這批買家是經過加息壓力測試，應仍有能力繼續供樓。只要不斷供，銀行就不會收樓，所以到今天為止申請破產的數量相比2003年時仍有很大距離。當然，筆者絕對希望政府可以重新考慮撤辣，否則只有寄望樓市盡快回復正軌，因為地產代理不怕升市，不怕跌市，只怕是市場沒有成交。

最後也提醒一下業主及買家，雖然筆者沒有水晶球，但相信今次樓價下跌的幅度不會超過兩成半，因為今次不像97年的環境。沒有炒家的拋售，業主亦沒有借貸過度，目前只有急於移民的業主平售，但相信這情況已近尾聲。買家方面，亦不用恐慌，市場的壞消息已被消化，未來將會是好消息，筆者認為目前市場只是恐慌過度。

2022年踏入最後1個月，樓價指數正不斷尋底，估計今年樓價跌幅約15%。不過樓價指數是滯後數據，當指數出現反彈時，反映市場的即時成交價已經上揚，買家在市場買到「超筍價」的機會就相對困難了。

估計樓市是否見底，首先要看大戶動向，樓市大戶當然是發展商，在1997年亞洲金融風暴時，發展商是毫不吝嗇地劈價，甚至破例地發佣金讓代理散貨，代理的一手樓銷售業務，也是從那個時代開始。相反，今次雖然龍頭代理行老闆不斷鼓吹發展商應該減價賣樓，眾多發展商異常地齊心，寧願餘貨囤積至超過1.5萬伙，也不肯大幅減價。筆者相信發展商也知道未來幾年的新樓供應有限，待樓市復常才賣樓也不遲。

內地人才在港 填補移民影響

國內的防疫政策，對香港這個代理人角色影響很大，無論是人才及資金都很難進入市場，結果樓市及股市都是一潭死水。近期國內的防疫政策似乎正在轉變，大家必須留意發展動向，2023年復常應該是務實的想法。一旦復常，香港的經濟又會活躍起來。不少專家都認為股市已經見底，那麼樓市還會遠嗎？

移民賣樓是其中一個劈價的主要原因，但賣海外物業的同事反映，大部分移民已經離開香港，高峰期已過，可以想像這股壓力也會愈來越愈低。相反國內人才會隨着防疫政策改變更方便到港，居住及投資需求也會迅速到位，筆者估計可以填補移民的影響。樓市的正面因素還需要時間發酵，加上年尾又碰上世界盃，利好消息會在農曆年後，陸續被市場認同及確認。

筆者也估計在明年春季的官方樓價指數，自高位會有15%至20%跌幅，觸動政府的神經，撤回辣招稅的機會頗大！而且，重推投資移民以填補人才流失也是當務之急，若一併將置業納入投資計劃之內，必定能夠讓樓市重新加入動力！所以筆者估計在明年春季，多項利好消息刺激之下，樓市可以擺脫當前的悲觀情緒，回復較正常的市況。