樓市唔「息」驚 防守力強勁 [香港經濟日報] 2023-05-08

雖則美國銀行業依然危機重重，但美國聯儲局日前再度公布議息結果，依然宣布加息0.25厘，一如市場預期。事實上，美國自從去年3月起已步入加息周期，港美息差持續擴大，金管局亦已多次出手捍衞聯繫滙率，執筆之時，本港銀行體系結餘已跌穿450億港元，跌至約445億元。

消息一出，本港有大型銀行先後「跟加」，即日宣布加息0.125厘，是一個相對溫和的升幅。究竟今次加息後，供樓一族每月供款額提升多少？若以P按計算，今次加息即將利率由原先3.375厘升至3.5厘，假設樓價600萬元，承造9成按保（即借貸540萬元），並以30年按揭年期去計算，每月供款（包括按揭保費）約25,461元，較未加息前約25,067元，增加約394元，是一個說多不多，說少不少的數字。

按揭壓力測試 業主「頂得住」

談起加息，比較多人關心的問題是，究竟加息會否影響樓市，又或會否拖累樓價下跌呢？我們可從以下角度分析一二。首先，其實香港的業主及買家在入市前，一向會就承造按揭進行2厘的壓力測試，間接令本港樓市具備強勁防守力，因為絕大部分業主在港銀輕微加息下多數「頂得住」，毋須劈價賣樓。

再者，數據顯示，全港約有130萬家庭居於自置居所，而自置家庭中已供滿樓的家庭比率逾66%，持貨力強，因此業主大減價沽樓誘因亦不大。近期樓市偶爾出現的蝕讓賣樓成交，亦只是零星個案，並不屬於「主流」情況，所以樓市再整固的空間不大。

銀行業方面，其實目前對按揭業務態度轉趨正面，有不少銀行早前進一步調高按揭現金回贈，市場報道指該回贈金額創出16年歷史高位，反映業界對承造樓按取態相當積極，並透過調節優惠減輕加息對業務及樓市的影響，有助整體樓市進一步趨向復甦。

值得留意，美國自去年3月起開始進入加息周期，迄今共加息10次，累加5厘；反觀，香港於去年9月才開始跟隨上調最優惠利率，至今僅加息4次，累加0.75厘。由此可見，香港加息無論次數抑或幅度，均大大少於美息。隨着美國加息周期接近尾聲，相信勢對樓價帶來正面支持，繼續穩中向好之勢。

最後整體樓市交投方面，近期一手持續旺場，新近開售的大埔區焦點新盤，無論收票情況及銷情均相當理想，個人認為，5月一手交投可達2,000宗以上。二手交投則預期受惠息口明朗化，估計將進一步回升至4,000宗水平。