樓市吸金力強市場信心靠穩 [香港經濟日報] 2024-05-27

香港樓市經過早前數個月因「撤辣」帶來的一輪「急攻」之後，交投氣氛略見冷卻，但整體來說，期內樓市依然算是「旺丁又旺財」，一手表現尤其耀眼。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，撤辣後未夠3個月，在短短84日內（2月28日至5月21日），一手錄得多達7,196宗成交，「吸金」高達844億元；與撤辣前84日錄得的1,565宗成交，以及金額約164億元，分別激升約3.6倍及約4.1倍，反映豐盛的購買力。

若以《一手住宅物業銷售資訊網》的地區劃分，啟德區的吸金能力冠絕全港，撤辣後84日該區一手成交金額涉及約159.2億元，成為撤辣後一手吸金最多的地區。澐璟、維港1號、天璽．海第1期、天瀧、HENLEY PARK為啟德區內吸金最多的項目。若以啟德區平均每宗一手金額計算，高達1,948萬元，遠高於全港平均約1,173萬元。

美聯信心指數 持貨信心靠穩

近期大型新盤銷情依舊亮麗，眼見一手交投熾熱，發展商亦繼續沿用「貨如輪轉」的策略補充貨源，冀保持新盤「熱度」及帶動整體交投氣氛。據美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，3月份私人住宅落成量錄1,381伙，較2月僅1伙大幅急升。若以今年首季合計，共有4,975個私人住宅單位落成，較去年第四季按季上升逾32%，連升3季，並創一年新高，可見短期一手「掛帥」的勢頭未改。

近期市場信心趨穩，反映業主持貨信心的「美聯信心指數」最新報62.1點，雖然按周跌1.3%，但其實目前數值依然高於平均值，代表業主持貨信心靠穩，相信樓市短期將步入鞏固期，暫呈穩中向上之勢。若從業主放盤情況及心態去分析，在「全撤辣」初期，不乏急於沽貨的業主想趁勢加速放盤，但隨着不少筍盤陸續被市場吸納，加上業主持貨力漸增，導致放售盤於連升2個月後，近月數量略為回落。根據美聯物業網站資料顯示，最新放售網盤量錄36,820個，按月輕微回落約0.5%，亦側面證明業主持貨力有所提高，市場信心與日俱增。

個人認為，當下整體樓市購買力仍然充沛，不過普遍買家只是抱持「執筍盤」的心態，與賣方形成拉鋸，致令交投短期回落。展望後市，最近香港股市表現明顯改善，有助帶動樓市氣氛；另一方面，雖則近月美國聯儲局在息口議題上「時鷹時鴿」，但息口誠然已大致見頂；加上今年正值美國大選年，根據「往績」去推測，時任政府往往會傾盡全力谷經濟，以爭取選票保連任順利。所以今年踏入減息周期的機會依然高唱入雲，相信屆時有望帶動二手交投穩中向好，刺激買家重新加速入市，樓市繼續走強是指日可待。