樓市去年「慘淡」收場今年能否浴火重生 [香港經濟日報] 2023-01-03

2022年剛過去，去年可用「慘淡」來形容香港樓市。「慘」是指香港的住宅樓價跌至5年低位，按年跌近15%，重返2017年水平；「淡」則是指住宅成交量跌至香港自1997年回歸祖國以來的最低水平，按年大跌4成，預計全年一、二手住宅成交量只有4.5萬宗左右。

去年樓市在多個不利因素下難以維持多年以來的升勢，繼本地股市表現疲軟、整體勞動人口萎縮、按揭息口上升及環球經濟情況急速轉差之下，下半年香港住宅樓價跌勢明顯加快，單是下半年樓價跌幅已接近12%。

多數人認為樓市表現不好是因為樓價下跌，市場蝕讓及負資產個案上升，部分單位出現斷供。實際上，比樓價下跌更可怕的卻是成交量大幅萎縮，當樓價下行時，成交量不足會令市場缺乏成交參考個案，導致每個成交價之間的差距擴大，出現俗稱「乾跌」的情況。

由於市場欠缺利好消息，短期內難見樓價止跌回升。發展商亦明顯減慢新盤銷售步伐，加上貨尾囤積，加深一、二手市場之間的競爭。此外，現時一手市場貨尾單位數量已超越1.6萬伙，多於過往市場一年的平均吸納量。雖然貨尾單位數量從不可能「清零」，但現時與樓市暢旺時比高出近一倍，對後市新盤開價或會構成壓力。

此外，政府現時實施各項「辣稅」均對樓市復甦過程帶來掣肘，特別是針對二手住宅買賣的額外印花稅（SSD），當年實施時主要為了歇止短炒活動及樓價攀升，到今時今日已與市場環境完全脫節，政府有必要重新審視各項辣稅是否仍然適合時宜。

淡市料延續至上半年

筆者認為，現時市場的慘淡氣氛仍會延續到2023年的上半年。除非政府對樓市「減辣」，否則短期內沒有重要的利好消息刺激樓市。

由於現時實際按息已超過3厘，對市場購買力已開始構成一定影響。展望2023年香港一般住宅樓價下跌5%至10%，豪宅樓價下跌0至5%。在有望與內地逐步通關的憧憬下，預計一、二手總成交量將略為回升至4.8萬至5.3萬宗，其中一手成交佔30%。

租金方面，由於部分準買家在加息周期下轉買為租，支持住宅租賃市場活動，預料整體住宅租金保持平穩，而豪宅租賃依賴海外人士需求，短期內仍未見活躍，預料豪宅租金則會微跌3%。