樓市分水嶺指標實際利率見3厘萊坊王兆麒 [香港經濟日報] 2025-03-10

近期樓市氣氛稍轉好，萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，預算案有關推動樓市政策有限，樓價升跌關鍵視乎息口及一手餘貨數字。他亦提到，北都發展應以產業作經濟引擎，才可帶動地產商機出現。

政府新一份財政預算案早前出爐，王兆麒指出，內容上與樓市相關少，驚喜欠奉，而住宅及非住宅物業將徵收100元印花稅的樓價，上限由300萬元提高至400萬元，他認為將有助部分上車人士或年輕人置業，預計將帶動相關住宅成交量上升5至10%。整體而言，相信措施對樓市推動有限，細價樓不會有炒風，「若作個人投資，在息口仍在3.5厘以上，投資意慾仍不算高。」

樓價連跌數年，他分析，今年樓市能否喘定，甚至反彈，關鍵睇兩大因素，「要睇息口以及一手餘貨數字。」息口上，去年美國啟動減息，香港亦有跟隨，至於今年會否繼續減息，他分析，美國新總統上場，令息口走勢也有少許變數，但仍相信減息是方向，「可以留意一個指標，當實際利率降至約3厘，樓市便有起色。分析近年趨勢，3厘是分水嶺，早年當息口升穿3厘，樓價跌勢便加快。」

上半年樓價反覆 下半年有望升5%

此外，他指目前一手餘貨多，達兩萬多伙，因此推盤時多以低價配合。農曆年後發展商加快推盤，銷情亦不俗，「若每月售出1,000至1,500伙，當餘貨跌到1.3萬至1.4萬伙水平，便開始回穩。」因此他預計上半年樓價仍較為反覆，下半年可望回穩，有望錄得5%以內。

至於最新土地政策，新一季賣地上，推出比較多在市區及規模小的地皮。此外，停售商業地以及考慮將部分商業用地改劃作住宅用途。他指出，政府不應因市況變化而更改規劃，「當日城規要劃分商業或住宅地，是該地段配套包括水電、道路有關，如今市況差而改劃，便影響整體規劃。」他又提到，停售賣地甚至減慢步伐，不論商業或住宅，同樣扭曲市場，「若未來消化得快，又會出現供應斷層，政府應持續有新供應，不應減慢供應步伐。」

北都應產業作經濟引擎 帶動地產

北部都會區為香港未來重點發展項目，王兆麒指出，政府發展時，應先以產業作經濟引擎，「並非過往發展模式，要先定下產業，才會帶動地產商機。」他提到，「科技、媒體和電信」TMT（Technology，Media，Telecom）產業，是過去十年，業務收益平均錄增長的行業，故可以在北都先作發展，以內地發展模式上，可帶動行業，包括工業生產、汽車及醫療保健，而香港最有發展能力為醫療保健行業，「涉及商業項目包括樂齡社區，畢竟香港有人口老化的趨勢，故私家醫院、診所，甚至養生相關行業，可在北都發展，從中便有地產商機。」