樓市偏弱 樓價未來1年看跌1成 [香港經濟日報] 2022-09-26

美國聯儲局再度加息0.75厘，一如市場預期，有本港銀行已率先調高最優惠利率（P）。

Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇認為，一、二手交投料持續偏弱，直至政府再放寬入境檢疫措施至「0+0」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年，本港樓價最多或跌逾1成。

王震宇估計，未來半年至1年半，美國趨向繼續加息，在此情況下，很多買家要重新「計數」，及衡量他們的負擔能力，因此預計一、二手成交量會繼續偏軟。不過，他強調，除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。

他又指，過去數月成交量基本上觸及過去5至7年的低位（以成交量較總存量計算），估計這情況應該會持續2、3個月，直至政府再放寬入境檢疫措施至「0+0」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。

政府有「辣招」 撑經濟隨時可撤

他直言，過去一段時間中原城市領先指數（CCL）已跌穿數個重要的支持位，估計短期內會繼續下跌，惟因政府手上還有很多「辣招」，故亦不該太過悲觀。若勢頭不對，或為了支撑經濟，當局可能隨時「撤招」，就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。他認為政府依然有很多措施可做，問題只是視乎當局想「托市」或讓樓市繼續下行，但暫時看不到新特首在房屋有何大理念，所以暫時需要觀察。他依然估計，未來半年至1年，本港樓價或錄單位數至10多個百分點的跌幅。

料美明年中 加息至4.5厘以上

在加息周期，市場觀望情緒升溫，未來新盤是否會偏向保守？他認為，如果新盤未能去貨，發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利，發展商不可能無限期暫緩推盤，所以估計他們屆時需向現實低頭，變相要以貼二手價，或低於二手價推盤，才可去貨。

美國於今年餘下時間很大機會再度加息，他初步預料，美國聯儲局明年中會加息至4厘半以上。若香港銀行要賺取約200點子的息差，按揭息率隨時達6厘半或以上，「過去一段時間習慣低至70、80點子的息率，因此他們需要大幅調節心理及『荷包』，估計需要一定的適應期。」

他預測，香港銀行屆時一定會再上調最優惠利率，因為剩餘的安全空間不多，估計香港銀行最快今年第4季、遲則明年第1季追加，並預測香港跟隨加息的幅度與美國的相同。