樓市供應「短加長減」 存量降料觸底回升 [香港經濟日報] 2025-02-11

蛇年伊始，再次祝願蛇年百業興旺、經濟騰飛、人人安居樂業。業界普遍對今年樓市走勢看俏，即使去年整體新盤成交已大幅回升，不過展望蛇年的新盤市場，大部分發展商對今年樓市投下信心的一票。

樓市供應的爭拗近日鬧得熱烘烘，有業界指出以落成量為準以統計每年的房屋供應，是沿用近半個世紀的統計方法，不過早於二十年前，政府開始以私人住宅一手市場供應作統計，當中包括已落成仍未售出的單位數目、建築中而仍未預售的單位，即建築中單位減去已預售的單位數目，已批出或已更改土地用途可隨時動工的潛在供應，有關的統計可以籠統地推算未來三至四年發展商可供出售的單位。

存量流量截然不同

無可否認，市場潛在供應與每年新盤落成量是完全不同的概念，兩者中間可能有重疊的地方，不能相提並論及直接比較，或者我們可以透過存量（shock concept）、流量（flow concept）的概念來梳理有關問題。

首先市場潛在供應是一個存量概念（shock concept），意思是指某一個時間點的存量，換言之在截至某一日的市場潛在可供出售的單位供應；至於落成量則屬於流量概念（flow concept），是指一段時間內的發生數量，每年新盤落成量就是指在過去一年內取得入伙紙的新盤數目，兩者是一個截然不同的數字。

總括而言，無論是以潛在供應或是以落成量來統計，長遠新盤供應正在減少，按政府最新公布，截至去年年底，未來三、四年間可提供的一手私人住宅供應達10.7萬伙，較去年首季的11.2萬伙稍為回落1.8%。至於落成量的計算，去年及今年是新盤落成的高峰期，按公布去年新盤落成量達24,300伙，較2023年的13,900伙大幅增加75%，2025年的預測供應量更高達24,387伙。

不過隨着近年政府賣地減少，動工量大幅回落，預期2026年、2027年的落成量將大幅回落，出現「短加長減」現象，即短期仍會增加但長遠會大幅減少，因應潛在供應減少，未來落成量亦會減少。隨着蛇年新盤市場氣氛熱鬧，相信今年新盤存量勢必回落，有助整體樓市觸底回升。