樓市2026 累積減息效果支持樓價 [香港經濟日報] 2025-12-12

多間業界發布的樓市預測，2026年普遍睇好向升，樓價預測升幅5至15%不等。

樓價由2021年第3季見頂回落累計跌幅為28%，跌至今年第1季計，3次減息後反彈，一共14季，是有記錄以來下跌時間第二長，僅次於1997至03年。

至於樓價跌幅則屬第三大，僅次於1997至03年的65%，及80年代初香港前途問題的32%。2025年12月10日議息會議，美國減0.25厘，香港銀行維持最優惠利率不變，最新按揭利率約為3.25厘。

以最優惠利率計算，2023年7月起為6.125厘，香港第一輪減息周期：2024年9月減至5.625厘、11月減至5.375厘、12月減至5.25厘後橫行。

去年9月美國聯儲局啟動減息，分別9、11及12月減息，美國減息3次、合共1厘，而香港跟隨減息3次，幅度則未跟足，合共減息0.625厘，最優惠利率由5.875厘減至5.25厘，以按息計算，其實由超過4.125厘的高位回落至3.5厘。沒有跟足的原因是基於對上一次加息周期，香港最優惠利率加幅遠少於美息。

不論加息或減息，利率變化對樓市的影響都是累積性的，並不是一次的小幅調整就能帶來變化，舉例如2024年減息3次，4.125厘減至當時約3.5厘水平；再配合港府全面撤辣及減印花稅，租金持續攀升，終造就樓價今年回穩及輕微回升的條件。最新10月份樓價指數報294.3點，低點是今年3月，指數284.9點，然後樓價自今年4月起持續上升（只有一個月橫行），最新價位較低位回升約3.3%。

今年未創 「供樓供少好多」效果

踏入第二輪減息：2025年9月5.125厘、11月5厘。

2025年12月港息率不變，市場認為今年9至10月銀行已分別減息兩次，銀行基本活期存息已降至零水平，存息已減無可減，而減P幅度去年至今已累積達0.875厘，已抵銷對上一次加息周期之加幅，故此減P周期已完成。

2025年累減0.25厘，遠少於2024年累減0.625厘，市場按息由去年至今已由4.125厘下跌0.875厘，至3.25厘，2025年減息並沒有創造2024年「供樓供少好多！」的市場效果，不過，即使維持現有按息3.25厘，亦能保持買樓收租回報的吸引力，以最新10月平均回報率推算，A類431平方呎以下單位為3.7厘、B類431至752平方呎為3.2厘，只要選中合適單位，租金回報率水平極有機會高於按息。如果存款利率續降，亦有機會讓部分閒置資金轉投長綫物業投資市場。

料明年樓價 扭轉連跌4年

至於明年減息幅度，近日經濟師預期明年將減息一次、又或兩次，時間有說在3、4月首次減息，亦有認為要待明年下半年，整體來說減息周期未完及持續。唐榮估計，明年2月中農曆新年過後，對減息預期升溫，可以創造2026年首波小陽春。附表顯示，以年度平均值計算，2025年截至10月，相對去年樓價按年跌幅已收窄，2026年料可扭轉樓價4年連跌。