樓市2026 二手價回升步伐不一 [香港經濟日報] 2025-12-16

12月份一向為二手樓市傳統淡季，在假日氣氛濃罩下，月內交投表現大為放緩，但適逢下半年接連減息，為大市營造供平過租的利好環境，造就近日高價成交又再重現，是否意味着二手樓價已成功谷底翻身。

藍籌屋苑優質大戶 屢錄高價成交

近日市場相繼錄藍籌屋苑優質大單位以高價成交，其中，港鐵藍田站上蓋的滙景花園，有頂層連天台海景套3房，買家明知成交價與銀行估價有差距，但因為同類優質海景戶難得放售，雖然九龍東不乏新樓可選，但地點佳、戶型大，又享開闊海景的選擇不多，所以不惜以近3年新高價，一擲千萬入市，以單位實用面積718平方呎計，成交價1,138萬元，呎價約1.5萬元。而同座高層不設天台單位，於2018年創下1,470萬元高價易手。

另外，沙田第一城臨河景大3房，錄得今年以來首宗千萬元成交後，同座頂層連天台，同一屋則、景觀、方向的大單位，不足一周再創高價沽出，最新成交價為1,055萬元，一周內升價逾5萬元，為同類單位自去年4月後高價。雖然屋苑平均樓齡逾40年，但套3房、有露台、眺望城門河景的盤源一向欠奉，據市場成交顯示，同類戶型成交價於2019年一度高見1,350萬元。

而屬荃灣新貴屋苑的映日灣，有1房海景戶放盤僅2周以588萬元成交，為屋苑同類戶型今年最高價，呎價達2.1萬元，區內買家因原單位不夠住，於附近增持多一戶自用。荃灣愉景新城4座高層F室，實用面積653平方呎，屬罕有方廳3房套房間隔，叫價898萬元，放盤一星期，減價10萬元，以888萬元成交，創屋苑方廳3房今年造價新高，折合實用呎價13,599元。

以上例子，反映出準買家認同樓價跌勢已定，以免年假過後，樓市小陽春一旦提早出現，業主先行收窄議價，而且優質盤一向可遇不可求，所以提速入市。

事實上，參考中原城市指數，以143個成份屋苑於今年1月首周，與12月首周的樓價作相比，93個屋苑呎價已較年初回升，佔比達65%，幅度由0.3%至19.7%不等，當中又以新界東及新界區西兩區錄升幅的屋苑佔比逼近8成，而且樓價回升幅度亦較港島及九龍區多，足見被視為低水的新界樓，樓價先反彈。

10大屋苑今年樓價 僅海怡半島跌

而10大屋苑中，除了鴨脷洲海怡半島錄跌幅，其餘9個屋苑樓價亦回升，而且黃埔花園、嘉湖山莊及沙田第一城升幅逾1成以上，表現最突出（見附表）。

盡管樓價並非一致性回升，但委實反映二手樓價正在「修復中」，而各大代理行亦普遍預期，市場信心已顯著恢復，除用家外，收租客、短炒投資者亦表現積極，樓價既止跌，展望來年樓價升幅更為明顯。不過，要留意樓價回落28%後，高位入市大幅蝕讓走貨、銀主盤出貨、鄰近大型新盤貼二手價開盤等等，仍會拖慢樓價回升速度及幅度。