樓價近見底 待餘貨消化可反彈 [香港經濟日報] 2024-11-04

樓市近來稍有起色，星星地產主席陳文輝認為，不論美國大選結果如何，減息趨勢預計持續，樓市明年交投預期轉暢旺，樓價現可望見底，待發展商消化項目後，樓價有機反彈。

近兩年樓價出現調整，第三季原本交投淡靜，直至最近樓市出現利好消息。陳文輝指，住宅近兩年主要受供應多及高息夾擊，隨着美國及香港首度減息，樓市可望轉好，「樓市一直有剛性需求，當價錢回落便有承接，而經歷了2至3年高息環境終現轉機。」

倘再減息1厘 有助住宅市場

息口如何走勢，關鍵視乎美國取態，而美國總統大選即將展開，陳文輝分析，「特朗普主張減稅，料對美股及經濟向好。無論哪一方勝出，相信息口向下仍是趨勢。」他預計，若明年再減半厘至1厘，必對住宅市場更有正面幫助。

此外，他認為港府亦先後有利好樓市措施，包括年初撤辣，以及最近施政報告中，放寬按揭至7成，均屬好消息。反而新資本投資者入境計劃中，加入容許投資5,000萬元或以上的住宅物業，料對樓市推動不高，「發展商去庫存關鍵是中小型住宅，而豪宅向來罕有，造價較穩。」

對於樓價走勢，他認為近期一手交投亦有反映趨勢，「近期成交多，發展商推盤未有再減價，而是原價加推。樓價基本上已尋底，預計明年各項因素配合，成交開始暢旺。樓價要待消化餘貨一段時間，樓價才會反彈。」

星星地產近年進軍住宅市場，旗下元朗雨後於去年初推售，反應相當不俗，僅餘最後8伙，最近更提供限時「雨後秋日」折扣，包括5%樓價折扣優惠。項目最近售出10樓A室，實用面積454平方呎，為兩房間隔，成交價約616萬元，呎價13,560元。資料顯示，項目上月共售出11伙，而迄今累售327伙，吸金逾20億元。

對於首個項目表現，他坦言在淡市推盤，定價難免有折讓，並在銷售過程中，認為住宅始終在樓市上較為主流，故要花更多心思，吸引用家。對於住宅部署上，他謂地價已下跌不少，住宅地盤可再留意，但強調仍要審慎，「供應仍不少，政府亦會增加公營房屋，故投資住宅項目時，對預期盈利要降低。」

商廈價跌得太多 無利可圖

集團早年主力投資工商項目，如葵涌的天際中心、星星中心，以及大角咀雲之端等新式工廈項目，銷售極為理想，可是市況近年變化很大，令他亦暫停新投資，「商廈價格跌得太多，現時若作新投資，成本與售價已開始接近，根本無利可圖。」未來部署上，集團旗下觀塘偉業街107至109號前新昌中心，早前獲城規會批建商廈，但發展商最新向該會遞交改劃申請，擬議重建為1幢33層高的安老院及酒店綜合物業，預計在2029年落成。

陳文輝謂，安老設施在港實在非常短缺，看好相關物業需求前景。