樓價跨年式下跌 [香港經濟日報] 2024-01-09

樓市跌勢未止，樓價指數按周再跌0.93%，除創6周最大跌幅，更連跌7周累挫4.37%，回落至近7年低位，接下來樓價有可能跳躍式跨年度下跌，將覆蓋更多年份買入需要蝕讓的二手盤源。

上周五公布的中原城市領先指數CCL最新報147.21點，按周跌0.93%，是反映去年12月11日恒指一度失守萬六點關口及12月14日美國連續第三次暫停加息當周的市況。港股走勢持續疲弱，打擊市場信心，而且二手樓市成交多為低價筍盤，拖累整體樓價繼續下跌，8大樓價指數齊跌。

CCL連跌7周共4.37%，創359周（近7年）新低，重返2017年2月中時水平，指數比2023年4月168.40點高位累跌12.58%，亦較2021年8月191.34點歷史高位跌23.06%。

中原料新春前 CCL下試146點

中原展望今年新春前CCL目標下試146點，現時只差1.21點或0.82%。

有關指數續跌，若翻查CCL，2017年的低位是1月初的144點水平，不過，再往前年份搜索，如果穿146點，同樣可以演繹為跌至2015年9月價，因為2015年CCL曾見146.92點，樓價水平可以說跌過2016年，直接見2015年價。

其實官方的差餉物業估價指數亦有類似情況，最新數據截至去年11月，私人住宅售價指數報316點，按月再挫約1.99%，已連挫7個月，並屬2017年2月後最低，累計2023年首11個月，樓價已經跌5.59%。

以上述樓價指數316點為例，樓價再跌5%，將會跌至300點，再跌10%，指數跌至284點，如果對比附表可以看到，2015年及2016年的高低位相當接近，主因是該兩年樓市受股市波動等困擾，樓價在1成區間上落。而只要現時價位再跌半成，樓價將會同時跌穿2015及16年的高位。又或再跌1成，已是2015年價位，直接跨過2016年。

翻查一些2024年最新二手成交，近年買入頗多需要蝕讓，往較舊年份推算的話，2016年買入，今時賣出帳面略有微利，像長沙灣美居中心7座高層C室，實用面積299平方呎，採2房間隔，最初開價450萬元，議價後以410萬元沽出，呎價13,712元。據悉，原業主於2016年9月以370萬元購入單位，是次沽出單位帳面獲利40萬元離場，7年仍升值10.8%。

將軍澳新都城2期10座中層D室，實用面積441平方呎，建築面積617平方呎，兩房間隔，望內園景，最初開價668萬元，現減至630萬元成交，平均實用呎價14,286元。原業主於2016年12月以588萬元購入單位，持貨剛好7年，現沽貨帳面獲利42萬元離場，7年貨升值約7%。

這兩宗成交都是持貨7年左右，賺價還有1成，由於樓價趨勢仍向下走，只要樓價再下跌1成，將會快速跌穿兩個年度的價格，邁向2014年價尋底，有機會變成揸足10年都要輸。