樓價地價齊跌撤辣為樓市鬆綁 [香港經濟日報] 2023-09-18

大型銀行相繼上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，再度帶來利淡樓市的消息。調高鎖息上限其實已等同於直接加按息，不單止增加每月供款，壓力測試的每月入息要求亦會因此而有所上升，勢增添有意入市者的考慮，打擊他們因為近月樓價回落而「趁低吸納」的意慾。當然，短期而言，調高按息亦會刺激個別已經物色到心水單位的準買家加快決定，在實施新按揭前趕搭尾班車，以避免即將會增加的供款及壓測門檻。

事實上，近期二手的成交輕微回升。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於9月4日至9月10日的周內合共錄得42宗成交，按周微升1宗或約2.4%，連升4星期，亦連續2周超過40宗，惟依然較年內平均數約60宗低約3成。整體而言，樓市的確有所反彈，但是力度不足，而且反彈主要是源自二手樓價持續下調，吸引用家在市場尋寶，而非市場的信心改善。最佳的例證是，「美聯信心指數」最新報53.6點，按周回升3.5%，創自去年12月中旬後的次低水平。

信心指數53.6點 按周升3.5%

減價已經成為港樓的主旋律，二手賣樓固然要「劈價」，新盤開價亦極為震撼。屯門一新盤項目於近期開價，折實後入場費約312萬元起，呎價約9,168元起，首張價單折實呎價更回到同區新盤約8年前的水平。

樓市再度步入調整期，受影響的不止是市民，還有政府。只因同樣價錢回落的還有地價，啟德2A區2號地盤及3號地盤獲合組財團以53.5億元成交，每呎樓面地價約5,392元，創區內2014年後新低水平。即使計算是次項目發展條件較複雜，投資風險較高，樓面地價仍屬偏低水平，反映政府在底價上亦已作出一定調整，筆者相信，如果樓市表現未有改善，年內地皮價格都未必回到高水平。

誠然，地價低對市民不一定是壞事，發展商平買平賣，其實是不少人入市圓業主夢的黃金機會。但是長期低價賣出珍罕的地皮，亦一定影響政府收入，自然亦影響民生。正如筆者一再強調，住宅物業非商品，而是生活必需，對比波動大的股債滙，更是很多人理想的「長綫安全投資」，若放任樓價直插到底，將令不少為置業而節衣縮食的市民損失慘重，衍生眾多社會問題，物業買賣牽涉的不止地產界，而是民生及社會，若樓市若急速下滑將對社會及經濟造成衝擊，未來負資產個案勢急升，蝕讓個案續增，並嚴重影響賣地收入，冀政府正視撤辣為樓市鬆綁。希望10月公布的《施政報告》會有相應的措施，為樓市止血，否則勢必影響香港的疫後復甦速度。