樓價再跌空間有限 次季有力回勇 [香港經濟日報] 2022-04-04

回溯香港樓價於去年8月登上高位後，至今繼續輾轉回落。近期身邊屢屢有朋友有以下疑問：現在樓價回調，理應是入市好時機，不過假如現在入市，又怕買完後跌勢持續；但假如不入市，又怕樓市突然掉頭急升，「追唔切貨」。究竟樓價跌完未？筆者相信，這亦是現時不少準買家入市前的重要考量。

其實自從第5波疫情爆發令整體樓市急煞停，加上俄烏戰事、美國加息潮啟動，以及股市回調等利淡因素夾擊，拖累樓價持續整固。差估署日前公布2月份私人住宅售價指數，按月跌約2.1%；至於本行統計的「美聯樓價指數」最新報166.45點，連跌5週，本年迄今累跌約3%，單計3月份已跌約1.5%，與去年紀錄高位相比則跌約6.1%。

若以過去數年數據預測，本港即使受不同負面因素如中美貿易戰、社會事件及第1至第4波疫情影響，但樓價波幅依然大致維持約1成的「區間」之內，充分顯示香港樓市的抗跌力非常高。

35大型屋苑交投創45周新高

在樓價持續整固後，二手已不乏買家趁低吸納，乍現「遲來的小陽春」。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於3月21日至3月27日的一周，合共錄133宗成交，按周急升約9成，並創45周新高。

再總結以往數波疫情的經驗，本港樓價均於疫情受控後先跌後升，因此相信一旦第5波疫情好轉及限聚措施放寬，積聚的購買力將進一步釋放，勢對樓價起支持作用。因此個人預測樓價再跌空間相當有限，頂多是「有微調、無大跌」，甚至出現「追落後」式回升，所以目前樓價偏軟絕對是買家入市的好時機。

二手呈強以外，其實樓市屢見回勇徵兆。例如近期發展商已開始試推貨尾單位測試市場水溫，視乎市反映再調未來推盤策略，估計隨着限聚令分階段放寬，一手積壓的推盤量將會爆發，有助刺激樓市氣氛。

此外，根據差估署最新數據，2月份租金指數結束4連跌，開始喘穩，相信與疫情下不少買家轉買為租有關。當平租盤陸續被市場消化，租客需要以較高租金承租單位；配合早前財案推出的租金扣稅措施，預期租金將漸漸止跌回升，在租金回報提高下，亦有助提振買家入市決心。

總括而言，現時樓市最壞時刻已過，如果下半年利好因素持續浮現，加上「波叔plan」的刺激效應，整體樓市重拾升軌是指日可待。