樓價下跌的四個階段 樓市現跌至那一階段? [香港經濟日報] 2022-07-15

樓市雖然結構性沒有改變，但卻籠罩着罕見的悲情。並且「平行時空」即不同板塊個別發展，但因為有個別下跌板塊已經超越了微調的程度，所以我以過去的經驗陳述一下樓價下跌的四個階段。

但這陳述並不等於我認為樓價一定會持續下跌，這只是代表如果市場繼續在悲情之下沒有得到解決的話，個別跌的板塊就會有機會向類似模式的方向發展。

樓價下跌的第一個階段是個別的「劈價盤」出現，劈價的樓盤通常會容易引起較多準買家興奮，於是劈價盤就容易成為了市場的焦點成交。

第二個階段是隨着劈價盤增加和普及，當很多板塊都有平盤的時候，買家就會回歸比較的本質，劈價盤對市場聚焦力會減少，買家改變為「又要平、又要靚！」

第三階段是「樓梯式減價」，當有一些板塊的減價盤增加出現，但仍未有成交的時候，就是樓梯式減價的時候，破格平盤會愈來愈多，如是者當一個板塊第三個破格平盤至第五個破格平盤出現的時候，價格就會一段段地拾級而下。

第四階段的跌價，當跌的板塊愈來愈多，去到一個臨界點，令本來升的板塊都轉升為跌。市場就由平行時空轉為整個樓市都下跌。

個別板塊 有機會跌市

過去10多年，樓價只曾出現第一階段的下跌，而去到第四階段的跌市，40年來只出現過兩次，一次是1983年，香港前途未落實前，另一次是1998年後的亞洲金融風暴。

今次我並不認為會出現第四階段的跌市，而第三階段的初期跌市，我認為的確有機會在個別板塊出現。

最新截至現在的跌勢，若新政府班子可以在上任100日內令香港人會回復足夠信心，龍市理論上一個支持點位（即差估署樓價指數2020年2月373.4點的水平）仍然可以在這之前守得住。當然這只是一個參考，我創立龍市理論的目的是希望就新的市場結構和常態去詮釋市場變化，但現今市場已經不理性，受到外來及情緒因素影響愈來愈大，參考不宜用絕對性的態度的。