樂建居招標成功有賴政府市埸觸覺 [星島日報] 2024-04-15

政府在去年6月，宣布重推私人參建資助房屋，名為「樂建居」的先導計劃，並預告會推出三幅政府土地試行。事隔9個多月，政府終於推出第一塊位於柴灣的樂建居地皮，以供私人發展商公開投標。在過去9個多月，本港的樓市有重大的變化，市場因而關注樂建居地皮的吸引力會否受影響。

不容忽視影響地價因素

在2023年中開始，受美國加息周期引致的利息大幅上升以及環球經濟負面消息影響下，本地的樓市進入了整固期，物業成交宗數以及價格下跌了不少。以差餉物業估價署私人住宅（ABC級）售價指數為例，由2023年6月到2024年2月之間，已下滑了13%。

房委會根據2024年1月份最新的評估市值，已調低新一期居屋的折扣率，由原先市值62折，調整至7折。這意味同樣的售價，日後居屋買家想轉售單位，補地價的金額將減少8%。另市建局所建的「煥然二居」資助計劃近日反應亦比預期冷淡。

政府希望樂建居計劃利用私人發展商的力量，去興建更好質素的資助房屋，長遠有利市民的生活素質提升。在單位落成後，發展商需以市價65折出售房屋予合資格的買家，買家的申請資格和轉售限制與居屋看齊。日後樂居單位的買家想轉售單位，將耍補回35%的差價。

首幅樂建居地皮位於柴灣祥民道，鄰近柴灣港鐵站。中標者需要建不少於700伙的住宅單位，單位面積最少為280方呎，超過七成的單位面積不能小於375方呎。地皮位處山坡，建造價會因而增加。

政府選擇在近期住宅印花稅撤辣後市場氣氛改善的時候，先行推出質素較好鄰近港鐵的港島地塊，相信可吸引發展商研究和競投。

但私人發展商在落成單位價格方面要提供比房委會居屋更大的折扣，亦要考慮很多因素，包括近期的一手二手單位供應量、市場的吸納量、單位銷售的速度及因而帶來的融資成本負擔、地皮山坡的平整費用、社福設施建設等支出、以及要拿捏成本與樓質素的平衡、亦要有足夠的利潤作誘因，這些因素對地價的影響不容忽視。

政府需小心拿捏市場變化及不同因素對地價的計算和考慮，以利首個樂建居先導計劃能順利成功出售，為完善本地置業階梯注入新的私人市場動力。