業界料中環甲廈租金受壓 瑞銀將搬至尖沙嘴高鐵上蓋項目 [Sing Tao Daily] 2022-10-14

　　近期，投資銀行瑞銀（UBS）落實撤出中環，大手預租尖沙嘴廣深港高鐵西九龍總站上蓋（下稱高鐵上蓋項目）近25萬方呎樓面，業界人士指，外資撤出中環陸續有來，預期甲廈受壓，租金持續下調。不過，亦有代理強調，波動僅屬短期，長遠來說，中環區甲廈始終供應有限，未來由中資機構主導市場。

瑞銀提早近4年，預租高鐵上蓋項目9層樓面，涉及總樓面約25萬方呎，成為項目首個主要租戶，令市場矚目。根據六家大型測量師行及代理行資料，目前中環整體甲廈空置率介乎8.1%至8.4%，高力國際香港商業物業服務主管顏慧萍預測，中環區內明年將有2幢新甲廈落成，提供逾100萬方呎新供應，料空置率持續上升，屆時升至12.4%，新供應為長實長江集團中心2期，總樓面55萬方呎，以及恒基旗下美利道The Henderson，提供46.5萬方呎樓面。

空置率8.4%歷年新高

　　戴德梁行資料顯示，今年初，中環超級甲廈（指標甲廈）平均呎租113.1元，惟直至第三季，呎租回落至108.9元，較年初下跌3.7%，該行認為，今年內租金繼續下跌，比較年初跌幅約5%。

明年新供應100萬呎

事實上，在疫市下，甲廈市況陷入前所未有低潮，根據世邦魏理仕資料，目前整體甲廈空置率高達14.1%，空置樓面為1190萬方呎，屬歷來最高。不過，中環空置率8.1%，則是各區當中最低，灣仔（銅鑼灣）、尖沙嘴及港島東分別為11.5%，13.2%及11.1%，東九龍空置率20.2%，則是全港最高。

　　不過，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥則強調，甲廈短期內受壓，高空置推跌租金，不過，假若疫市一過去，長綫勢必平穩及向好，他認為，中環是最核心商業區，卻是「彈丸之地」，疫市之前，空置率曾出現1%至2%的低水平，當扣除正常租客更替後，等於「零」空置，大機構找不到合適位置，故此，超級甲廈國際金融中心呎租被推至逾200元，連分散業權的美國銀行中心呎租也曾創下100元新高。

　　他續說，早於2017年及2018年，中資公司蜂擁來港，國內各大證券行爭相落戶中環，指標甲廈國際金融中心幾乎清一色中資，現時股市低迷，他們沒有擴張，但沒有遷走，一旦市況恢復，甲廈又有一番景象。翁鴻祥補充說，約十年前，外資保險公司及金融機構陸續遷港東島及九龍東。