業主變陣 旗艦舖「碎上」 [香港經濟日報] 2022-04-12

核心區黃金地段的旗艦店陸續消失，其租值短短數年間跌逾半。事實上，複式舖昔日被搶高，如今零售商紛收縮，業主重新化整為零，租金跌幅肯定比起一般舖位更多。

在第5波疫情下，整體市況慘淡，而核心區黃金地段更是冷清，吉舖處處。由銅鑼灣港鐵站渣甸街出口，一路步行至羅素街，為區內傳統最受零售商歡迎地段，目前吉舖不少，亦有個別正由口罩店、時裝店等短租，而在這段路上，原本有4間大型品牌旗艦店，先後在疫情期間退場，大部分仍在交吉中。

羅素街1.5萬呎巨舖 租值跌21%

據差餉物業估值署最新資料，羅素街2至4號2000年廣場地下至3樓，面積逾1.5萬平方呎的巨舖，以往曾由意大利高級品牌PRADA以月租900萬元承租。該舖在2022/23年度應課差餉租值為3,468萬元，較2021/22租值4,404萬元跌約21%，亦是連續3個年度下跌。另與2019/20年度的租值7,200萬元比較，最新租值從高位大幅回落約52%。

另一家旗艦店出現近似情況，曾由美國著名內衣品牌Victoria's Secret租用，並於2020年6月結業的京華中心約5萬平方呎複式舖，其2022/23年度應課差餉租值5,580萬元，按年下跌約23%，而該舖是自2019/20年度租值達1.014億元後，連續3個年度下跌，3年累跌約45%。

3年間本港先後經歷社會事件及多次疫情，現時第5波疫情更是空前嚴峻，零旅客情況持續兩年多，奢侈品零售商見生意大跌收縮分店，而位於核心區一綫地點的高租金舖位，自然成為率先收縮對象。由於通關仍然無期，大部分零售商仍採觀望態度，核心區舖位面對長期交吉，或暫由短租頂上，租金與數年前相比定必大幅調整。

上述租值具一定參考價值，而複式舖位面對問題似乎更大。昔日核心區一綫地段，為旅客必到購物之處，國際品牌為搶據點，加上要有一定宣傳價值，故不惜以極高價錢，租用核心區多層舖位，打造成旗艦店，顯示品牌地位。一般而言，地舖租值最高，高峰期每呎約800至1,000元起，而樓上1樓、2樓及3樓，租值相距甚遠。不過，因品牌出價進取，以往樓上租戶僅為餐飲、日用品店，均被業主「清走」，由國際品牌一口氣租用。當年PRADA、Forever21，出價高達900萬至1,200萬元，令多層舖位租金倍升。

如今情況大逆轉，零售氣氛甚差，加上缺乏旅客，品牌未有興趣租用大樓面舖位，導致這些旗艦店舖位更難租出。疫情以來，PRADA、Burberry、LA PERLA及Victoria's Secret先後放棄銅鑼灣核心段旗艦店，其中兩個仍在交吉。而2000年廣場業主便決定把舖位化整為零，為物業進行工程，把複式店重新分間，其中一層全層樓面上月獲餐廳以30萬元租用，呎租僅約60元，與以前呎租數百元比較，跌幅甚大。

複式舖寧分拆 免長期交吉

雖然租金難與昔日相比，但似乎業主也接受現實，明白現時再難有大型品牌大手租舖，亦對複式舖興趣降低，寧把舖位分拆重新招租，總好過交吉一段長時間無租收。按目前第5波疫情尚未受控，通關或一等再等，零售商重返核心區需時，而複式舖需求續低迷，若業主不變陣，交吉期將會更長。