核心區舖明年轉運租金升幅勝售價盛滙李根興 [香港經濟日報] 2024-12-09

今年舖市整體買賣及租務較淡靜，盛滙商舖基金創辦人李根興認為，舖市還看息口及人流兩大因素，而一簽多行落實肯定推動人流，故看好明年核心區舖位，租金勢跑贏售價。

據中原工商舖統計，截至11月28日，本港整體商舖租務成交宗數錄得3,380宗，與2023全年4,238宗有兩成差距，涉及樓面面積約518萬平方呎，較2023年差約24%。

李根興指出，舖市今年整體未見興旺，他認為或多或少投資焦點有轉。今年初政府決定撤辣，「住宅投資市場再度活躍，反而不利工商舖，畢竟投資者買住宅再沒有限制，而利好消息遠較工商舖多，資金流向住宅市場。」

人流多有生意 租金自然升

舖市能否轉勢視乎兩大關鍵因素。買賣方面，最重要是息口走勢，他指美國早前啟動減息，香港亦兩度降低最優惠利率，惟拆息變化不大，「拆息與美國減息前分別不大，拆息要回落至約3厘，舖位回報率普遍約4厘以上，便開始有投資者重新注視。」對於息口走勢，他謂暫時仍屬減息周期，明年可望有所回落。

另一項重要指標，他認為是人流，亦直接影響舖租表現，「只要人流多，便多人租舖做生意，租金自然會升。」他指現時與疫情前約仍相差3至4成，但較疫情期間大為改善，至少舖位可以租出，空置率下降。

市場期待利好零售消息，港府早前公布，12月1日起深圳市戶籍居民和居住證持有人，可以申請辦理赴香港旅遊「一簽多行」簽注，在1年內可不限次數往來香港地區，每次在香港逗留不超過7天。

李根興認為，近一年多零售市道接連有好消息，包括自由行城市增加、旅客免稅額提高等，而一簽多行是最有利舖市。市場憧憬「一簽多行」日後定愈來愈多，主要會利好租務市場，特別核心零售區，更多旅客到訪，租金跑贏售價，升約5至10%。」相信聖誕、新年假期後，一簽多行數字更具參考。

港暫失財富效應 礙消費市場

買賣方面，他認為息口尚屬不確定因素，另一令舖位價格有壓力的因素，為很多舖王級數的投資者有急售壓力，會對價格有影響，「近期名投資者大手放盤，始終吸納的財團有限。」即使傳統投資者放貨多，市場亦非無新動力，他透露旗下舖位獲投資者洽購的個案中，近來多了內地背景，「只對傳統的地段如尖少咀、銅鑼灣感興趣。此外，用家買舖自用個案亦有上升，為舖市動力之一。」

旅客多，但會否出現旺丁不旺財？他認為近一年旅客消費有少許降級，但認為屬理性消費，「內地客狂掃貨的情況難回復當年，但我自己去旅行，何嘗不是窮遊，只是有基本消費便足夠帶動旅遊業。」對於本土消費市場上，他指香港失業率低，只是地產市道一般，失去財富效應，成為消費市場較弱的原因之一，但相信港人手持的資金其實沒有減少。