核心區舖增值 提升宣傳價值 [香港經濟日報] 2022-12-19

核心區舖位，宣傳價值極高。興瑋置業表示，為與時並進，應該要為物業進行增值，如旗下中環物業加裝大型3D廣告熒幕後，即獲奢侈品落廣告，租金收入更比起地舖高出幾倍。

位於中環皇后大道中36號興瑋大廈外牆，近一年新增大型3D廣告熒幕，播放奢侈品廣告，非常搶眼。該物業地下至3樓，曾由品牌旗艦店租用，惟疫情下零售品牌因應生意轉差，紛紛遷出核心區，業主見尋找新租客上漸有困難，租金亦大不如前，即開始為物業進行增值。

興瑋置業經理李民安指出，有見零售商對商舖需求似乎有改變，「自從2016年起，已見到租金調整，內地客消費模式改變、周邊競爭漸大，更重要的是網購盛行，品牌旗艦店的效用受質疑，因涉及高昂租金、裝修等，故集團開始思考如何增值。」物業位處皇后大道中及德己立街交界，他強調，最大優勢肯定是其位置正是全港人流最暢旺的地段之一，「銷售模式轉變，不一定要在店舖發生，零售商承租物業，到底是做生意還是作品牌宣傳。外國很多商舖已變成體驗店，或與網上接軌。」

大廈外牆熒幕租金 高舖租2倍

集團決定於大廈外牆加裝大型3D廣告熒幕，去年底完工，反應非常理想，過去一段時間，由兩個國際級一綫奢侈品租用作廣告用途。

翻查資料，該舖位於多年間先後更換租客，物業地下、1樓及2樓共3層商舖，面積約1.3萬平方呎，2008年曾由國際品牌Coach作旗艦店，高峰期月租達560萬元，連同物業外牆廣告月租160萬元，整個舖月租720萬元，品牌於2015年提早遷出。其後運動服裝adidas品牌以每月約434萬元頂上，租約至2020年10月。直至去年尾物業地下及1樓，獲恒生銀行租用，月租估計涉約120萬元，較高峰期大幅下跌。

傳統以來，核心區物業最貴重部分，必定為地舖，佔租金收入一半以上，但李民安透露，是次廣告熒幕受歡迎程度超乎想像，「3D廣告熒幕的租金，是地舖租金2至3倍以上，由2021年至2024年，大部分時間已獲品牌租用。」他指出，作為業主要與時代並進，不能像以往般，單靠收租賺取物業價值，作為業主及投資者，很多物業需要增值，把物業優點發揮到最好，未來地產項目，除了商舖外，需要清楚思考其優點，想方法提升價值。按租金及回報率推算，這個廣告熒幕已價值10億元。

是次負責統籌策劃及安裝工程的兆光科技行政主席羅揚駿指出，已有逾20年相關經驗，於外地及本港發展戶外廣告熒幕，他指物業位置非常適合，「一綫品牌、奢侈品對中環認受性好高，以前LED大電視廣告賣法很分散，現時一個月兩個客分享，全因該舖位置獨特。」

而JM Network董事王世聰指，做品牌形象廣告的重要性，「要令產品有地位、高格調，一個出眾的大型戶外媒體，絕對有幫助。」他指，香港只有數個地區，廣告商願意投放資源，離不開中環、銅鑼灣、旺角、尖沙咀，「中環適合金融產品、奢侈品牌，尖沙咀是較大眾化品牌，旺角及銅鑼灣，就更加適合民生以內銷為主的商戶落廣告。」