核心區舖價較高峰跌7成 尖沙咀零售體驗最看好 [香港經濟日報] 2026-09-07

近期商舖買賣有起色，仲量聯行資本市場部資深董事鄧潔瑩指出，隨著舖價已大幅回調，來自不同地方包括本地、海外資金均提高入市興趣，而核心區億元以下物業，更是獲多路資金爭奪。

據仲量聯行統計，2,000萬元或以上商舖買賣，2022年涉約200億元，其後近年均呈向下，去年錄得約112億元。至於今年首8個月，錄得約80億元，勢頭稍為轉好，鄧潔瑩稱，近兩個月投資氣氛進一步轉好，如尖沙咀、中環等，均錄商舖買賣。

對於舖市，她認為與寫字樓、住宅市場等最大分別，是商舖買家幾乎全屬投資者，最反映後市，「近期買家中，有中小型投資、新晉買家，有家族基金作收租，此外又有東南亞財團，正物色有穩定回報物業。」她舉例，近期正推售銅鑼灣商舖，市值約5,000至6,000萬元，接獲很多查詢及競投，「只要處核心區，銀碼億元以下，反應非常好。」

她分析，商舖能吸引多路資金留意，主因價格由高峰期已跌7成，而核心區租金開始平穩，再加上回報率普遍達4厘以上，符合投資者要求。

尖沙咀結合購物及體驗 最值睇好

從買家上，她指過往商舖投資市場以尋求3至5年中短期獲利的炒家最活躍，如今入市的買家多為本地家族資金，特色是資金充裕，不受銀行收緊商用物業按揭借貸的影響，投資決策亦較少受息口波動影響，更重視長遠升值潛力及現金流表現，「可能以往投資寫字樓，近年持續面對空置率偏高等挑戰，而零售市場則逐步回復常態，租金有見底的迹象，促使資金轉戰商舖物業。」

投資取向上，鄧潔瑩看好核心區反彈力最好，4大主區上首推尖沙咀，「對旅客來說，尖沙咀集購物及體驗，既有各大零售品牌店舖，又有打卡地方，亦屬交通樞紐。」

至於民生區方面，她認同新界區消費，無疑較受港人北上消費影響，但整體而言，民生區租金亦尚算穩定，「只是若租客遷出，業主要尋找新租客上或需時。」

民生區麥當勞舖 獲投資者承接

在眾多民生區中，啟德區因屬綜合發展，最值得留意，「區內有住宅群，又有大型寫字樓，亦即將有大型學生宿舍落成，消費群非常廣泛。」她又舉例，早前該行促成啟德煥然壹居基座商舖成交，涉資1.1億元，買家為具內地背景資金，而舖位共涉逾6,000呎，現獲很多零售、餐飲等洽商，可見民生區對商舖有一定需求。

該行於過去一年，促成多宗麥當勞商舖買賣，包括大埔昌運中心地下舖位以1.26億元沽出，正反映民生區、質素高物業，同樣可吸引大手買賣。她提到，售出的麥當勞舖如深水埗、大角咀等均集合多個優點，「多位處『單邊』，24小時營業有人流保證，舖位有充足電力。」

整體來說，她相信成交規模未必迅速重返高峰水平，但長綫資金的參與度逐步提升，令舖價穩定，加上投資者對香港零售市場前景信心回升，長綫資金料將繼續成為市場的重要支撑。