核心區甲廈租售價料止跌回穩 大手成交帶動 市況漸明朗[星島日報] 2025-10-28

近期市場最矚目成交，阿里巴巴斥資72億購壹號港島中心13層樓面、50個車位及大廈命名權，該宗交易為甲廈市場帶來正面影響，隨着中外企業活躍於市場，紛購置自用及大手承租，業界料核心區甲廈租售價止跌回穩。

近年來，工商物業市場不濟，幾乎被一面倒唱跌，然而，今年以來大刁，可見用家以行動表達態度，阿里巴巴及螞蟻斥巨資購置銅鑼灣大本營，港交所以63億收購交易廣場一期14.7萬方呎樓面；香港都會大學豪擲約26.5億購入紅磡祥祺中心自用。著名天使投資人蔡文勝以近20億（加上建築費）購入天后和銅鑼灣兩幢辦公樓。

實力用家紛自置物業

事實上，在熱火朝天的2019年中之前，商廈大刁不出奇，當時最經典的包括基滙資本兩度大手購入太古城中心甲廈，涉資分別為為150億及逾98億；疫情後至今經濟不濟，由於甲廈租

售價急跌，湧起用家購買潮。

資深投資者蔡志忠表示，甲廈買家包括監管機構、科技產業及教育機構，來自不同行業，實力雄厚，都是長線持有，他們在「超跌」市場中自置物業，現時是資金氾濫年代，最近香港M3貨幣供應量高達約19.89萬億港元歷史新高，證明香港是最安全的資金避風港。

他又說，甲廈地價、建築費和利息等開支，成本每方呎至少1.5萬至2萬，低於此價沒有發展商會沾手，一個健康正常的甲廈市場，平均呎價將重返逾2萬水平，租金亦應止跌回穩，回升至正常水平。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，近年商廈呎價大幅回落，同一時間租金下跌，入市以用家主導，甚少投資者，實力用家資金充裕，超甲級成為目標，新盤、擁有命名權更是首選。

大刁推進商業區變身

市場人士認為寫字樓市場見底，優質及區域好的甲廈更率先受惠，恒基中環新供應已租出大部分樓面，九龍東及港島東等寫字樓走勢較慢，惟相信隨着最壞時間過去，經濟動力加強，租售價企穩甚至反彈。核心區新供應成本太貴，不會急於推出市場。

阿里大手買甲廈，或對時代廣場有所打擊，阿里現時租用時代廣場10層共17萬方呎樓面，2028年屆滿，早前瑞銀指，時代廣場空置率10%，若阿里遷出，將升16個百分點，根據瑞銀報告，估計九置每年租金收入會損失1.1億。

不過，說不定遠在2028年之前，時代廣場已找到新租客填補空缺，銅鑼灣區內一切生活設施包括飲食配套、娛樂等，比中環更加「貼地」，隨着科技公司集中，受捧程度更上一層樓。

銅鑼灣羅素街及時代廣場世界聞名，區內向來以零售為主導，是遊客及本地客購物熱點；隨着區內再有甲廈新落成，利園8期明年落成，成為嶄新地標，應大型機構所需，令區內更熱鬧。中環受金融客追捧，聚集投資銀行及基金，銅鑼灣客路廣闊，科技公司、保險、零售奢侈品、醫療、教育、建築師樓及律師樓等。

銅鑼灣區內一切生活設施包括飲食配套、娛樂等，比中環「貼地」，隨着科技公司集中，區內更具特色。