林奮強：今年薪金上升撐樓價漲一成【明報】2023.02.02

隨着本港與內地免檢疫通關，過去數星期樓市有回暖迹象，香港黃金五十創辦人林奮強認為，本港經濟最大客戶來自內地，是次恢復與內地通關屬重大利好，料打工仔今年加薪理想，可帶動樓價上升5%至10%。另外，他強調，本港擁有背靠祖國、聯通國際及「一國兩制」獨特優勢，在當前國家防疫政策放寬的機遇下，全球對本港作為「超級聯繫人」需求殷切，故他十分支持政府「搶企業、搶人才」，並且在各方面大幅擴容，同時抓緊供求兩邊、「做大個餅」，料可構築繁榮關愛、全球羨慕的國際大都會。

林奮強在2002年任職瑞銀時曾非常看好本港樓市，他當時亦開始買入多個住宅，牢牢把握其後10多年樓市的升浪，不單是最佳地產分析員，亦把分析轉化為個人行動賺到可觀回報。在記者看來，本港2022年與2002年有不少相似之處，例如均曾出現經濟衰退、樓價及股市下跌，故很關心目前是否便類似2003年，跟着幾年迎來經濟繁榮、股樓齊升的美好光景？不過，美國現仍處於加息周期，聯邦基金利率料會加至5厘，美息去年起帶領港息緩慢向上，與20年前的零息環境並不相同。

本港薪金升幅與樓價變幅關連度高

記者周一（1月30日）趁林奮強在饒宗頤文化館開幕10周年的「香港前世今生」講座作講者之便，請教他對今年樓市的看法。他表示，美國是次加息周期料已接近尾聲，對本港樓市的負面影響已不及去年，而且根據過去數據，樓價最敏感的並非息口，而是居民收入增長，由於本港經濟最大客戶來自內地，隨着上月8日與內地開始恢復正常通關，料金融、零售、飲食及旅遊等行業從業員今年加薪幅度顯著，「經過近3年封關後，內地居民對本港產品及服務壓抑了大量需求（pent-up demand），這些需求估計會在今年釋放，故此今年的需求會高於疫情前的2019年，他們會使返過去3年未使的錢，帶動本港相關行業的打工仔薪酬上升，整體工資亦可望水漲船高，對樓市十分正面。」

林奮強指出，目前市場普遍預測本港樓價今年上升5%至10%，在今年打工仔加人工幅度理想的大前提下，他認為這是合理的預測，料可實現。

事實上，記者翻查政府統計處上月發表、題為《2012年至2022年就業人士平均薪金趨勢》專題文章，在2013年第二季至2019年第二季本港就業人士名義平均薪金指數按年升幅均高於3%，而期內中原城市指數亦由123.01點急升至190.48點，累積升幅達54.8%。隨着2019年6月出現社會事件，2020年首季亦爆發新冠疫情，該薪金指數由2019年第三季至去年第二季按年升幅一直低於3%，而期內中原城市指數亦轉為下跌約5%（見圖），可見兩者關連程度頗高，而該樓價指數去年下半年更受累加息而跌幅擴大至近15%。

全球對港「超級聯繫人」需求殷切

林奮強在2011年離開瑞銀，創辦非牟利政策研究組織「香港黃金五十」，當時的核心信念之一是香港最美好的50年在面前、而非過去，建議港府在2011至2015年的「黃金5年」大幅增加土地供應，興建更多住宅、寫字樓、商場、醫院及學校，以滿足來自內地及全球對本港金融、教育、醫療、旅遊及其他專業服務的龐大需求。目前回看，他坦言，在2011年至2015年港府並沒有根據他的建議大幅擴容，故此很多原本屬於本港的商機流走至其他亞洲城市，「當年本港沒有興建更多的海港城，結果是內地各大城市湧現了萬象城，新加坡近年亦搶走了本港不少生意。」

不過，向前望的話，林奮強認為，香港的確是福地，憑着背靠祖國、聯通國際及「一國兩制」獨特優勢，目前趁着國家放寬防疫政策的機遇，全球對本港作為「超級聯繫人」需求殷切，故此亦擁有「take two」（第二次）的機會。他十分支持特區政府近月推出「搶企業、搶人才」的政策，並且在各方面均大幅擴容，同時抓緊供求兩邊、「做大個餅」，料可在這百年一遇的大變局中，構築繁榮關愛、全球羨慕的國際大都會。

指英國搵食艱難 料大量移民回流

雖然過去3年數以十萬港人移民至英國，亦是不利樓價的重要因素，但林奮強認為，影響僅屬短暫，原因是他預測這些港人大部分稍後便會回流：「本港在1980至1990年代也曾有數十萬人移民，跟着相當多已回流，原因是移民後搵食艱難，例如本港薪俸稅稅率只有一成多，而英國卻高達三成多，即每賺100元交稅後只有60多元落袋，而且英國購物要付增值稅20%，最後可以儲蓄的實在不多。我早年也曾在英國工作，當時便感覺被政府控制得很緊要，於是便決定回港發展，我相信不少人也會像我一樣計數，離開一段時間後便會回港工作。」