東涌柴灣地先推 估值逾22億及17億 [香港經濟日報] 2023-06-14

新版私人參建居屋「樂建居」兩個選址於昨日曝光，分別位於東涌及柴灣，當中東涌用地率先於今年年底推出招標，市場估值約22億元起。有物業顧問建議，可提高潛在買家的收入門檻比例，以適當區分客源，從而增加項目的吸引力。

東涌地約1600伙 柴灣供700戶

當局於昨日公布「樂建居」詳情，表明在2023/24年度起，政府將會以公開招標形式推出3幅政府土地，並率先公布當中兩幅用地選址。兩地分別位於東涌第122區用地，及柴灣祥民道用地，前者提供約1,600伙單位，將於2023年底招標，後者將會提供約700伙，於2024年第一季招標。

東涌第122區用地屬於填海區，市場估值介乎約22.2億至31.1億元。據房屋局局長何永賢指，該地為東涌新市鎮擴展區的東涌東填海區的一部分，正進行填海工程，故在土地招標時，用地已經完成土地平整。據離島區議會文件，用地鄰近「中央綠園」，前方是私樓及商業地，預料部分海景將遭遮擋。

另外，柴灣祥民道用地比鄰法國國際學校，鄰近另一舊式私人參建居屋康翠臺，市場估值介乎約17.2億至26.9億元。值得留意的是，規劃署曾提出將該地改劃作住宅地，提供850伙公營房屋，容納2,380人，意味最新「樂建居」計劃下，項目伙數減約150伙或約18%。

業界倡提高 買家收入門檻比例

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預計，項目絕大部分單位會是500平方呎或以下的中小型單位。由於項目成本較居屋高，折扣率65折比其他居屋為少，預料項目的定價會較為接近私樓，但他形容這情況頗為尷尬，因為買家只需繳付多少許費用便可買入私人樓，因此建議當局提高計劃潛在買家的收入門檻比例，以適當區分客源。

他又認為，雖然計劃的理念好，但現階段未必是適當時機，因為發展商近期投地意慾減低，而且私樓餘貨量高，該等因素均會減低發展商競投的誘因。

房屋問題及加快建屋步伐，一直為本屆政府的重點施政方針之一，在去年《施政報告》中提出，期望透過私人發展商的力量，加快興建資助房屋。隨着政府昨公布推出私人參建居屋樂建居，為市民提供多一個上車渠道，但由於本身定位為私人發展項目，加上售價較市價存有折讓，或打擊二手中下價物業市況。

在樂建居加入後，連同原有的綠置居、港人首置上車盤，讓政府的資助房屋更多樣化。

過往每逢有資助房屋推售，往往錄得數十倍超額認購，要成功抽中的難度甚高。在政府推出更多資助房屋下，確實有助增加市民買樓機會。而且置業階梯擴展，也方便不同能力及需要的市民上車，也能加快公屋流轉，讓更多有需要人士租住。

二手樓價反彈勢頭或拖慢

但過往每逢有新居屋推售，由於售價較市價具大幅度折讓，經常搶走二手中下價私樓客源，以新推出的樂建居為例，折扣率固定為市價65折，預期不少單位的售價均低於1,000萬元，屬九成按揭的申請範圍。

在樓市仍以本地用家主導，而樓價1,000萬元以下的物業，往往佔物業成交總數7至8成，政府也表明樂建居附備廚浴設備，形式類似私樓，但相信質素及配套上較難與全新盤匹敵，可是二手中下價物業，其情況卻完全不同，由於樓齡及單位內籠保養上已沒有優勢，被搶客亦在所難免，業主若急於放售套現，必須進一步減價增叫座力，打擊其交投量之餘，無形中也拖慢二手樓價反彈的勢頭。