東涌東站1期接4標書 大財團參戰 測量師：數目符預期 修訂項目條款見效 [香港經濟日報] 2024-12-19

事隔約1年，港鐵 （00066） 「拆細」東涌東站1期項目重推，並已於昨日下午截標，項目接獲4份標書，吸本地龍頭發展商參戰，如新地 （00016） 及長實 （01113） 等。

東涌東站第1期接獲4份標書，相較去年11月首次招標時的「零標書」有所改善，反映港鐵修訂項目招標條款見效。港鐵指，將詳細考慮有關標書，並於稍後公布招標結果。

昨日入標的發展商幾乎都曾經在東涌「插旗」，其中新地除了曾經在2011年投得東涌限呎地發展成現時東環外，亦曾參與港鐵東涌站海堤灣畔項目；而長實則曾發展東涌站第3期的映灣園，南豐則曾經在區內發展昇薈。

至於另一間入標發展商信置 （00083） 則未曾在東涌有發展項目，但過去屬於投得港鐵項目的常客，今次信置則夥拍鷹君 （00041） 入標，可見項目吸引龍頭及中型發展商入標。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，標書數目符合預期，但不算理想。而目前房屋供應充裕，而且東涌實用呎價約1.3萬元或以下，以一般建築成本每呎約6,000元計，若施工出現狀況，會影響利息支出及資金回籠的速度，所以發展商對於地價較敏感。至於項目會否流標，則視乎發展商與港鐵能否達成共識，但估計不能完全排除流標風險。

市場估值約3.2億至8.1億

不過，華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓指，是次地點靠近未來的港鐵站，而港鐵已大幅調低入場費，又省去中標者興建商場的成本。另一方面，港鐵在東涌尚有大量住宅項目要推，今次的樓面細，對其財務的影響較低，故相信港鐵會較「鬆手」，降低流標風險。

值得留意的是，東涌東站第1期項目最新住宅樓面上限較去年推出時約69.6萬平方呎，削減約5成至約32.3萬平方呎，亦不設商場，項目上月合共截收33份意向書，當時入標的包括恒地 （00012） 等。

據悉，發展商入標需先付3.3億元前期費用，再以分紅比例決勝負，即每平方呎樓面前期費用僅約1,022元。綜合市場資訊，項目估值約3.2億至8.1億元，每呎樓面地價估值僅1,000至2,500元。