東涌住宅地供逾5900伙 佔整體近3成 [香港經濟日報] 2023-02-28

下年度賣地計劃推3幅東涌住宅地，屬最多供應地區，連同3個港鐵（00066）項目均位於東涌一帶，令到該區私樓用地供應多達5,900伙，佔下年度土地供應近3成。

東涌第106區 分為3幅細地皮

隨着東涌新填海區陸續有土地釋出，發展局將東涌第106區、40多萬平方呎的住宅地納入賣地計劃內，並細分為三幅較細的相連地皮，分別是第106A區、106B區及106C區3幅地皮，地盤面積介乎11.4萬至15.8萬平方呎不等，均呈長條形剪裁。

城規會資料顯示，該3幅用地地積比率3.5倍，各自可建樓面面積介乎39.9萬至55.4萬平方呎，屬於中型發展項目，相較近年政府推出的住宅地不少規模逾百萬平方呎，今次3幅東涌地皮的規模相對適中。

A區10%樓面 撥作青年宿舍

按照目前市場估值，每幅用地估值僅11億至22.2億元不等，每平方呎樓面地價估值約2,840至4,000元不等，連同建築成本，預計每幅地皮估值約30多億至50多億元，適合中小型發展商競投，再加上地皮位於臨海地段，相信日後出現流標機會較細。

其中第106A區地皮將會加入特別條款，規定撥出10%樓面作青年宿舍，以地皮可建樓面約53.5萬平方呎，若果以10%樓面計算，估計大約5多萬平方呎將撥作青年宿舍。有關樓面在建成後將由發展商交還政府營運，有關要求或略為影響地皮估值，目前地價估值約15.2億至21.4億元。

值得留意的是，下年度除了3幅東涌住宅地提供共1,400伙供應外，港鐵所推出的3幅鐵路上蓋項目不約而同均位於東涌及周邊的小蠔灣，涉及4,530伙，整體供應量逾5,900伙，相當於下年度整體土地供應近3成。日後大批新盤預計會在相若時間推售樓花，將考驗市場承接力。

日前流標的小蠔灣第1期，總樓面逾130平方呎，規模相近於3幅東涌106區地皮合計的樓面總和，因項目規模較大，加上招標條款涉及興建車站的工程難度高，令到招標時僅得3份標書，最終流標收場，預計再次推出港鐵或須修訂招標條款。