未來五年新商業樓面750萬呎 需求跟不上 專家倡減慢推商地步伐 免地價受壓 [大公報] 2023-02-08

本港私人住宅樓價維持逾10年大升浪後，自2021年中才開始自歷史高位回落，及至下半年的跌勢更稍有增速，拖累地價也急滑。住宅之外，本港商業市道卻是更早出現不景，2019年開始呈現商業地流標情況，迄今經濟環境仍未完全復原，加上未來數年的平均每年甲級商廈落成量均以百萬方呎樓面計，將對租金構成壓力。特區政府現時土地儲備內，粗略估計有逾千萬方呎商業樓面可供短期內出售，專家表示，市場希望能夠稍為調節未來供應步伐，以免市道及商業地地價進一步受壓。大公報記者 林志光

由差餉物業估價署編製的本港核心區甲級寫字樓租金指數顯示，3大傳統核心區中，去年底的中／上環租金指數，較2019年初歷史高峰，下跌超過27%。灣仔／銅鑼灣；尖沙咀分別累跌逾21%及約16%。不過，如根據部分物業顧問行統計，中上環核心區跌幅已是超過30%，今年租值趨勢仍是繼續下跌。

屢現流標不利市場信心

然而，特區政府基於要維持市場提供足夠土地供應的政策，即使過去數年數度出現商業地流標，或低於市場預期下限價成交，仍維持招標商業地，單過去2年推出的3幅商業地，便提供近400萬方呎的新商業樓面供應，如連同私人市場在內，保守估計已超過700萬方呎。而早前流標的觀塘市中心第4及5區商業項目，加上計劃本月底截標的旺角洗衣街大型商業地王。上述兩個項目，合共提供近370萬方呎商業樓面。此將在未來5至10年間逐步落成，換言之，即平均每年最少有約百萬方呎落成樓面供應。根據戴德梁行作出的推算，未來5年平均每年落成量約150萬方呎；今年約近190萬方呎甲級商廈樓面落成，2025年的落成樓面更高逾350萬方呎。

此外，特區政府土地儲備中，單是未來2、3年間可供應的市區中大型商業地，保守估計也有8幅，總可建樓面料接近1200萬方呎，當中以啟德區佔多。至於粉嶺北及古洞北新區第2階段發展，和東涌東發展的商業地，亦隨時會配合發展需要，將逐步推出。

宜審視經濟復甦速度

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示，現時甲級商廈空置率頗高，未來供應也不少，特區政府可檢視本港經濟復原能力及復甦速度，在未來1至2個財政年度中，減慢推出大型商業地的速度，或只售較小型的商業地，甚至暫停賣商業地，相信也不會出現斷層情況。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，未來商廈供應充足，特區政府如仍然積極推出大型貴重商業地皮，料成交價會偏低甚或出現流標情況，兩者皆不理想。因此倒不如暫緩出售大型貴重商業地，或再重新檢視啟德區的商業定位，其間可轉以着力發展北部都會區。