未來5年私樓年均1.9萬伙落成 團結基金：啟德大埔元朗佔逾40% [文匯報] 2023-04-28

在新一屆政府政策的推動下，未來五年房屋供應將出現明顯改善。團結香港基金昨日發表土地房屋政策研究報告，預計2023至2027年的私宅落成量將維持在相對較高水平，每年平均落成量為1.9萬伙單位，較過去五年的1.82萬伙為多。當中，九龍城（包括啟德）、大埔及元朗將是未來五年的三大供應地區，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。報告又指出，隨着按揭成數放寬、供應增多等，市場對納米戶需求下降。 ◆香港文匯報記者 蔡競文

報告指出，預計2023至2027年的私人住宅單位落成量，均遠高於2007至2017每年平均1.16萬伙單位水平。而且，相比去年預測2022至2026年每年平均落成量為1.73萬伙單位，今年的五年期滾動預測落成量修訂為2023至2027的每年平均1.9萬伙單位，主要原因是一些主要發展項目在2022/23年完成土地行政程序，將會額外供應約9,000伙單位。

九龍城佔整體約1/4供應

以地區細分私人住宅的預計落成量來看，當中九龍城（包括啟德）、大埔及元朗將是未來五年的三大供應地區，三區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。其中，九龍城（包括啟德）提供約2.16萬伙單位，即佔新落成私人住宅單位總數約23%。大部分來自政府拍賣的啟德前跑道區用地，以及何文田站兩個住宅項目。

大埔將提供約9,200伙單位，預計成為落成量的第二大來源，大部分來自位於十四鄉和白石角的大型項目。至於元朗則將提供約8,900伙單位，包括洪水橋約1,400伙單位，以及鄰近元朗站和錦上路站的大型住宅發展項目合共提供約3,800伙單位。

此外，從申請預售樓花同意書的趨勢，也可以看到未來樓宇的供應量。報告指出，去年地政總署發出38個住宅發展項目的預售樓花同意書，共涉及逾2.1萬伙單位。這是在過去十年內，獲批預售樓花同意書的單位數量第二次錄得超過2萬伙的水平。

籲政府盡快精簡程序防延誤

不過，報告同時指出，在樓宇供應的目標上並非沒有隱憂，與2023至2027年的私宅落成量預測相比，2028至2032年這五年間的預測更具不確定性，因為由2023年至2032年這十年期間，第二個五年期佔十年供應中的三分之二。當中，高達六成項目將來自「北部都會區」，其中一半又屬於棕地群等分布較零散的改劃地。這類用地存在不少複雜佔用問題，可能在收地及土地清理過程中需要額外時間處理。因此，團結香港基金建議當局提前制訂具針對性的重置及安置策略，盡早移除相關延誤風險。

「將貨就價」減退 納米樓需求減

另一方面，市民選擇樓宇的喜好亦有所改變，細戶吸引力下降。報告指出，供求因素增加買家選擇，「將貨就價」現象有所減退。以往小型單位是以銀碼細、上車易取勝，但隨着政府放寬按揭成數，令購買力上升，以及資助房屋供應增加，令選擇增多，均導致小型單位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型單位超越，並在去年進一步拉開差距，顯示過去首置人士為求上車而不問面積、只要較低總價入市的情況正在減退。

而且，納米細戶不再於用家需求中佔壟斷地位，中型單位將成未來主流。報告認為，小型單位熱度減退的情況，亦從發展周期下游的銷售階段，逐漸延伸至上游的設計和建築階段。報告預計小型單位佔新落成私人住宅的比例將於今年見頂，而2024年後將有更多中型單位落成。至於納米單位方面，在政府宣布最低單位面積要求之前，已有一定數量的單位動工，所以預期落成量雖然仍會持續增加，但將在2024至2025年漸趨平穩。